房地产市场及房地产金融运行——2024Q2--房地产金融.docx

目录

一、房地产市场运行形势 1

（一）部分核心城市二手住宅价格环比由跌转涨 1

（二）新建商品住房销售规模同比大幅下降 2

（三）住宅开发投资规模持续下降 3

（四）房地产行业景气程度显现触底迹象 4

（五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态 4

（六）住房“去库存”政策效果已初步显现 5

（七）住房租金价格水平同比跌幅扩大 6

（八）租金资本化率普遍下降 7

二、个人住房金融形势 8

（一）首套住房贷款利率可低至3.1 8

（二）居民部门中长期贷款月度平均增量继续减少 9

（三）个人住房贷款的平均放款周期延长至四周 10

（四）居民购房时使用财务杠杆回升 11

三、房企融资形势 12

（一）房地产开发企业到位资金规模降幅较大 12

（二）房地产信托业务作为信托业主营业务的时代已告终结 13

（三）房企境外债基本失去融资功能 13

四、“5·17”新政分析 14

（一）创设保障性住房再贷款 14

（二）调整个人住房贷款最低首付款比例 15

（三）调整商业性个人住房贷款利率 16

（四）下调个人住房公积金贷款利率 17

（五）妥善处置闲置土地，盘活存量土地 17

五、房地产市场主要风险情况分析 18

（一）房企债券新增首次违约主体数量在减少 18

（二）房企普遍出现资产负债表恶化的情况 19

六、房地产市场及房地产金融运行形势判断 20

附件：相关指标说明 22

一、房地产市场运行形势

（一）部分核心城市二手住宅价格环比由跌转涨

2024年上半年，70个大中城市的新建商品住宅销售价格较2023年末累计下降3.0%，二手商品住宅销售价格累计下降4.7%。从住房销售价格的环比走势来看，2024年上半年，70城的新建商品住宅和二手住宅销售价格月度环比均为负值，房价仍在持续下行；其中，2024年6月，70大中城市的新建商品住宅、二手住宅销售价格分别环比下降0.7%、0.9%，降幅较5月有所收窄（见图1左上图）。从住房销售价格的同比情况来看，2024年6月，70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比下降4.9%；二手住宅销售价格同比下降7.9%，创2005年以来最大同比跌幅。分城市层级来看，2024年上半年，一线城市新建商品住宅销售价格累计下降2.4%，二手住宅销售价格累计下降5.2%（见图1右上图）；二线城市新建商品住宅销售价格累计下降2.9%，二手住宅销售价格累计下降4.5%（见图1左下图）；三线城市新建商品住宅销售价格累计下降3.1%，二手住宅销售价格累计下降4.9%（见图1右下图）。

图1 70个大中城市房价走势（月度环比）资料来源：国家统计局，Wind。

注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北

京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、

沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐共31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理共35个城市。

总体来看，2024年上半年，70个大中城市的住宅价格仍普遍在持续下跌。

2024年6月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的

城市分别有64个和66个；新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市分

别有68个和70个，而且武汉、广州、徐州、厦门、温州、宁波、金华、烟台、襄阳、南京、深圳、福州、南昌13城的二手住宅价格同比跌幅已超过10%。在住房价格普遍下跌的市场环境下亦能发现好转的迹象：2024年6月，北京、上海、杭州、南京4个核心城市的二手住宅价格月度环比年内首次由跌转涨，分别上涨0.2%、0.5%、0.3%、0.1%，表明住房市场需求端支持政策的效果初步显现。

（二）新建商品住房销售规模同比大幅下降

从新建商品住宅销售情况来看，2024年上半年，全国新建商品住宅销售面积仅为4.0亿平方米，同比下降21.9%，同比降幅较2023年末扩大了13.3个百分点。2024年上半年，新建商品住宅销售额为4.1万亿元，同比下降26.9%，同比降幅较2023年末扩大了20.9个百分点（见图2）。

图2 商品住宅销售情况（季度）资料