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策略研究|谁说大象不能跳舞？

——一文带你看懂全国住宅市场的转型与变革

从2021年下半年开始，全国房地产市场正式进入了发展的新周期。从2021年至

2024年上半年的房地产的发展情况，虽然统一的基调都是市场下行，政策优化放宽，但细致对比每年的政策和市场走势，其中还是有很大的差异的。今天，就让我们从政策、土地、商品住宅新房和二手房的发展变化，来梳理下新周期中全国房地产的转型历程和特点。

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从先破后立，到先立后破，房地产转型发展的坎坷与坚韧

从2021年到2024年上半年，在房地产政策方面，全国经历了由收紧到微调、再到全面宽松和持续优化的过程。政府根据市场变化适时调整政策方向，推动房地产市场向新周期的转变。

2021年，处于政策收紧的最后阶段。限购、限贷、限售、限价等“四限”政策的严格执行，以及土地供应、金融监管等方面的收紧措施。

2022年，政府开始适时调整房地产政策，以稳定市场预期。部分城市开始放松限购、限贷等政策，同时加大保障性住房建设力度，满足不同层次住房需求。

2023年，政策进入全面宽松优化期。具体政策上全面取消或放松限购、限贷政策，

下调房贷利率，降低购房首付比例，以及加大保障性住房建设和城中村改造力度等。然

而，由于前期市场调整较深，市场恢复仍需一定时间。

2024年上半年，政策持续优化。实施了进一步下调个人住房公积金贷款利率，取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限等，政策有效降低了购房门槛和成本。

房地产新周期的发展模式将更加注重市场的平衡发展、民生保障和可持续发展，主要发力的方法包括：在供给上发展租购并举、保障房建设、人地挂钩、房企经营新模式；在消费端支持改善性需求、限购放松、房地产税等。

时间

政策方向

2021年H1

主基调：房住不炒，稳地价，促刚需。

重要会议：3月全国两会——房住不炒，房子是用来住的；稳地价，增加土地供应；帮助青年人缓解住房困难。

2021年H2

主基调：支柱产业、长效发展。

重要会议：1、12月中央政治局会议首次提出房地产良性循环；2、12月2021-2022中国经济年会，再次提出房地产是支柱产业。

2022年H1

主基调：通过“稳需求”来稳经济。

重要会议：1、3月全国两会——租购并举，满足合理住房需求；稳地价、稳房价、稳预期；因城施策。2、5月20日，5年LPR降至4.45%。

2022年H2

主基调：通过“保供给”来“稳信心”。

重要会议：1、8月19日住建部等出台“保交楼”政策性银行专项借款政策；2、11-12月，金融十六条、第二支箭、第三支箭。

2023年H1

主基调：房住不炒、支持刚性和改善性住房需求。

重要会议：1、3月两会——防范化解优质头部房企风险；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。2、4月中央政治局会议——要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

2023年H2

主基调：楼市全面优化调整，构建楼市新模式。

重要会议：1、7月中央政治局会议——适应我国房地产市场供求关系发生重

大变化的新形势，适时调整优化房地产政策；2、全国重点省市地方层面楼市松绑政策出台频率在9月、10月、11月分别达到150次、91次、111次。

2024年H1

主基调：重磅优化政策应出尽出，全面去库存。

重要会议：4月中央政治局会议——结合供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

2024年H2

主基调：防风险、去库存、完善供给体系、构建房地产发展新模式。

重要会议：1、7月二十届三中全会：加快建立租购并举的住房制度；加大保障性住房建设和供给；充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权；改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。2、7月中央政治局会议：要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作。

在土地市场，从2021年至2024年上半年经历了由热转冷再趋稳的过程。

2021年，土地市场经历了冷热两重天的变化。上半年房地产住宅土拍市场仍处于

相对高位运行，热点城市土拍竞争激烈，高溢价地块频出。如徐州溢价率最高的5宗地，平均溢价率超100%，无锡5月拍出的XDG-2020-55号地块溢价率超过

400%。但从第三季度开始，房企开始逐渐出现违约“暴雷”现象，土拍溢价率也逐渐降低，甚至流拍。土拍市场经历了冷热两重天之后，全国土地使用权出让收入达到历史高位的87051亿元，同比2020