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解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》

国家税务总局于2009年3月6日以“国税发〔2009〕31号文”出台了《房地产开发经

营业务企业所得税处理办法》（以下简称新31号文），从2008年1月1日起执行。此文的出

台是自新企业所得税法实施以来，对房地产开发企业如何进行税务处理,终于给出了一个明

确的说法。它不仅有利于房地产开发企业2008年的所得税汇算清缴工作的进行，而且也为

房地产开发企业今后的所得税处理提供了政策依据和操作规范。笔者下面试结合房地产行业

企业所得税有关政策做简要解读其主要变化和应关注事项。

一、八大变化：

（1）总体框架更加清晰明了

新31号文是在原国税发［2006]31号文件（以下简称原31号文）的基础上，按照《中

华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则

等有关税收法律、行政法规的规定，进行的修订和补充.在房地产开发企业计税成本对象的

确定原则、计税成本支出的内容、程序、核算方法上以及适用范围等方面进行了明确。

全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条,每一章的内容明确，

每一条的表述清晰。相对原来的“国税发〔2006〕31”号文以及“国税发[2001］142号文”

没有章节结构，只有条款之分而言，总体框架清晰明了,思路明晰。

（2）计税毛利率降低，调整了预缴方法,大大降低房企资金压力和预征税负:

新31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税

发[2006]31号规定相比，将一般开发项目计税毛利率每档分别下降了5个百分点（除经济

适用房等项目外）

尤其值得关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国

税函[2008]299号,2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同。国税函［2008]299

号规定：企业在（除经济适用房等外)未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规

定的预计利润率分季(或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国

税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。

这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。在当前房地产市

场不景气情况下，降低计税毛利率，可以一定程度缓解房地产开发企业的资金压力。如果考

虑期间费用营业税金，土地增值税的当期扣除问题，事实上也大大降低了房企预征阶段的税

负，对房地产企业实为一利好消息.在实际工作中,房地产经营企业要注意及时调整计税毛利

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率和预缴方法,避免给自身增加不必要的纳税负担。

(3）规范了计税成本的内涵，明确了计税成本对象的确定原则，较大程度缓解了税企矛

盾：

新31号文与原规定相比，最大的亮点之一是对部分名词术语的内涵进行了界定,如计税

成本、公共配套设施等，同时明确了计税成本对象的确定原则，减少和缓解了税企因理解不

一致导致的矛盾。

在此规定中需关注的是：新31号文中将大市政配套费硬性规定在土地费用当中,同时在

开发间接费中新增了“工程管理费和“项目营销设施建造费。这对于土地增值税基本参照

企业所得税的思路，这些费用也就意味着允许直接作为成本扣除，不再是作为期间费用项,

只能依据开发成本的5％或10％扣除，在实务中房地产企业可对“工程管理费”和“项目营

销设施建造费好好筹划。

需要注意