REITs资金配置优化―基于京、沪、深、渝四市的实证研究[-].docx

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REITs资金配置优化―基于京、沪、深、渝四市的实证研究[*]

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论文导读:：海外证券交易所已有上千只REITs上市交易。资金配置优化―基于京、沪、深、渝四市的实证研究[*]。

论文关键词：REITs，资金配置，CAPM，风险-收益

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一、引言

REITs即房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs），是一种以发行受益凭证的方式募集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

为应对美国次贷危机引发的国际金融危机的冲击，我国从2008年年底开始陆续出台了保增长、扩内需的一系列政策措施，其中，房地产业因其对整个国民经济的重要影响而受到了格外的关注，而房地产投资信托基金作为金融促进经济发展的措施之一，被寄予厚望。国务院办公厅2008年12月发布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中，明确提出“开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。银监会2009年1月《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》中也提出，“根据风险可控、成本可算、信息充分披露的原则，积极推动信托公司开展如房地产投资信托基金等创新业务”。2010年，是经济复苏的开始，也是通胀逐渐升温的一年，房地产价格存在较大的上行压力，如何对冲通胀，熨平房地产发展周期的波动性，保证经济平稳复苏，REITs房地产投资信托基金金融论文，为房地产金融业提供了良好的金融工具和发展方向，同时也让投资者享受房地产增长带来的收益。

（一）房地产投资信托的投资回报

在REITs投资回报表现方面很多国内外学者进行了相关研究。Jianzhou和Zhixinkang（2009）对FIGARCH、GARCH、EGARCH等几种模型在预测REIT成绩方面进行了比较，发现长记忆模型（FIGARCH）在预测方面是最好的，不对称模型（EGARCH）是最差的。ArnoldL.Redman(1995)对REITs从1986年到1990年的投资组合中证券和房地产特性研究REITs风险调整表现，以股票和抵押的REITs为样本，研究发现以夏普指数度量的收益风险调整率的回归与金融比率（净现金流、杠杆比率、资产规模）和财产投资比率是不同的。RobertRadcliffe(1974)利用夏普指数、特纳指数和简森指数分析了在1968-1973年共6年的时间里以30个REITs为样本计算其税前和税后的表现，发现平均抵押REITs的表现要优于SP500，而股票和混合类REITs其表现要低于SP500，REITs内在风险的一部分被分散化零售店类REITs和规模大的REITs存在溢价交易，而仓储、工业类REITs存在折价交易，宾馆类REITs和零售店类REITs的投资回报差强人意，资本规模小的REITs和开发类REITs的投资回报高于REITs投资回报的平均水平。CrockerH.Liu(1994)利用现值模型结合一个VAR过程对房地产的风险进行分析，发现未预期收益方差可以解释现金流风险的绝大部分，现金流风险导致了房地产股票弱均值的逆向过程，当未来现金流消息是好消息的时候，投资者对未来更加领会并提高了的预期将来回报。ChiulingLu等（2009）运用五种方法计算12个REITs投资组合的Var以及这些方法的精确性，不同类别REITs投资组合的Var是不同的，并且每一种方法在不同的置信水平下表现不同。

（二）房地产投资信托风险与投资多样化

有关学者对REITs风险及多样化投资进行研究。SeungHanRo.AlanJ.Ziobrowski(2009)运用CAPM和Fama-French树因素模型比较在1997-2006年期间REITs投资的专业化和多样化的非正常收益，多样化投资在某些方面的表现超过了专业化的REITs，但是并不显著，同时专业化的REITs比分散化REITs有着较高的风险。JohnL.Glascock等（1991,2000,）运用协整和向量自回归模型研究REIT、债券、股票组合之间的因果关系和长期的经济联系，在20世纪90年代早期，REITs的行为更像股票而不是债券，在1992年以后包括REITs在内的多种资产组合的分散化收益已经消失。任何规范化模型对REITs组合没有过度收益，运用基准点方法发现没有变化。JohnCotter.SimonStevenson(2006)运用多变量VAR-GARCH模型分析REITs流动性发表论文。REITs投资回报的波动性与股票市场投资回报的波动性高度相关，股票和债券市场投资回报可以解释REITs投资回报波动的60％。20世纪90年代后REITs结构的变化导致其对信贷风险更为敏感，同时REITs的规模与其特定