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商业管理在地产开辟运营中的作用

目前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划,重复建设及规划布局的混乱造

成城市资源的浪费及社会资源的浪费和投资风险增加,形势是严峻的。因此,礼聘国

际著名的商业管理设计公司就极其重要。

为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别?国内发展商普遍缺乏商业地产开

发有效的经验,对商业地产开辟的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。

其中最大的问题就是对于商业地产和住宅项目的开辟缺乏根本性的区别。

商业地产项目的规模与形态上,可分两大类,一类是服务于大型综合商业的

shoppingMall,物中心;还有一类是商业街的商铺店面。作为专业的商业管理设

计公司,主要针对购物中心来谈几个问题。

大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同,其租售对象并非直接的购物消费

者而是商家,特殊是主力店。因此发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规

划设计,这一过程最为艰难。一个几十万平米的店,招一家主力店最多2万平方米,即

使确定了能够解决十万平米的主力店,那末还有十几万平米等待解决,这对于发展商

无疑将形成巨大的压力。同时发展商要将店铺租售出去,就必须先决定主力店的形

式,是仓储式还是家电用品销售。因为对于不同的主力店,其卖场的比例大小也不同,

以国内外主力店为例他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列、空间的高

度等都有一系列的要求,如果发展商自己在做设计时不符合这样的要求,那末项目越

深入,后其招商的艰难就越大。

主力店招商有一系列的具体要求,其中对项目的市场判断尤其重要,而对于发展

商,了解商业地产和住宅开辟之间的区别则是最重要的。首先,同样是商业地产,其定

位却不尽相同。体验式的商业,咖啡、体闲、娱乐、电脑这种游戏设施可以兼容,但

不是所有业态都可以互相兼容的;而有的shoppingMall是家具城,有的是建材城,有

的是购物超级市场它们的定位也不一样;即使同是大型业态,如国内的许多大型超市,

也首先需要明确商业业态的具体形式,才干根据实际需求进行设计,为事找人,为商业

定位而找设计。

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目前,国内能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商,以至介入到最后

管理和实施的顾问公司仅仅几家。然而国内发展商对此缺乏足够的认识。国际企

业、财团和连锁店等最为看重的却是市场分析、财务分析等。这就使得中国的发

展商缺少了信誉保证,招商过程中自然阻力重重。

国外大型商场其进入中国的目的即为了赢利,因此对项目必然会进行认真而专

业的评估:市场如何、开辟商的房子如何、开店的效益如何,否则不会轻易投资。而

国内如果无法提供这方面的评估,就需要商业管理设计公司这样的机构。这是因为

对方希翼通过代表自身利益的机构进行评估。而商业管理设计公司最重要的作用

就是整合资源,找到非常好的招商渠道,吸引主力店进来。其次,大的主力店机构相对

强大,总部设在欧洲、亚太地区,北京、上海也设有总部,各部门的职责、职权都比较

明确。国内的发展商想找他们合作,通常不知该找哪一级部门,因此更需要和商业管

理设计公司建立特殊的合作顾问关系。

主力店招商之前不应进行建造设计。首先对于大型商场或者购物中心,商家比

较重视内部空间的可视性,加大可视性对公共购物产生显著的引导作用。其出租

或者出售就非常方便,否则很难租售。令顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像

进了迷宫。

同时目前的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。融合了几家主