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中国房地产企业的海外投融资及可持续发展探讨——基于万科与保利的比较分析

近年来，我国房地产企业纷纷转向多元化发展，实行进军海外的“蓝海”战略，以应对国内房

产市场融资与投资的挑战，如2014年1月，恒基兆业、中骏置业、富力、佳兆业与合景泰

富等纷纷实施海外融资计划，而万科、绿地、碧桂园等标杆性房企亦实施了实质性的海外布

局。随着当前房产销售的疲软与市场前景的恶化，仅仅依靠地方政府的各种“救市”政策无法

完全应对房产市场的降温，房地产企业更应当着眼国内市场，拓展海外市场，以促进房地产

业的可持续发展。本文以万科和保利地产为例，分析了它们在海外融资与投资方面的特点，

梳理了两家房地产企业可持续发展的现状，进而结合房企国际化布局探寻我国房地产企业可

持续发展的路径选择。

一、房企的国际化布局：海外投融资解读

（一）发展背景方面

近两年来，我国多家品牌房企纷纷进军海外，掀起房企海外投融资热潮。2013年部分标杆

性房企纷纷“出海”，而2014年，绿地等房企拓展海外的消息备受关注；据中国指数研究院

公布的房企融资统计数据显示，2013年，我国通过境外融资平台向海外发行债券的房企共

有38家，募集资金约1340亿元人民币，而2014年上半年，通过境外融资平台发行债券的

房企共25家，发行债券35笔，募集资金约797亿元人民币。而根据《2013年度中国对外

直接投资统计公报》显示，我国对外直接投资已连续两年蝉联全球第三，2013年统计年鉴

显示，截止2012年我国房地产业对外直接投资存量95.81亿美元，增幅明显；另据美国传

统基金会与企业研究所联合开发的CGIT数据库数据显示，2013年我国一亿美元以上的房地

产海外投资项目共22项，金额共计117.6亿美元，增幅分别达38%和54%。

根据2014年中国上市房地产企业百强榜，本文以排名前两位的上市房企万科和保利地产为

例，重点比较它们在海外融资与投资等方面的异同点，以解读我国大型房企海外战略布局的

基本特点。具体比较分析如下表1所示。

（二）海外融资方面

由于受内地融资环境所限，自2011年以来，我国房企融资逐渐转向海外市场。基于万科与

保利地产的比较分析，我国房企的海外融资基本呈现以下特点：其一，在股权融资上，我国

房企基本通过发行境内上市外资股（B股）或直接在香港上市等方式搭建境外融资平台，以

获取海外股权融资，同时打通海外债权融资的渠道。例如，万科通过发行B股募集资金，而

恒大、碧桂园等大型房企则通过在香港主板上市获取境外资金的支持。

其二，房企海外债权融资基本借助香港市场完成，如表1的分析显示，万科的两笔海外债券

均由其香港全资子公司万科地产（香港）发行，而保利地产的美元债券也是由其全资子公司

恒利（香港）发行，可见，借助香港子公司发行债券对于内地上市房企更为普遍。这主要是

由于香港资本市场活跃，IPO与发行债券的融资渠道相对畅通，便于房企获取海外资金的支

持。

其三，房企海外债权融资依赖自身信用评级。当前房企海外发债的现状反映，万科、保利、

绿地等大型房企所发行的债券更受到境外投资者的认同，且融资成本相对更低。统计数据显

示，2013年我国房企海外发债平均利率为8%，而表1显示，万科和保利地产发债利率均低

于5%，而其中万科2.625%的融资利率更是让同行羡慕，这主要是由于大型房企的信用等级

更有保障。例如，万科借助全球顶级评级机构的标普、穆迪与惠誉分别发布了“BBB+”、“Baa2”

与“BBB+”的长期信用评级报告，使其成为境内信用最好的房企，以增加境外投资者对其所发

行美元债的认可。

其四，房企海外融资难度加大，成本渐高。受到美国QE的逐渐退出与人民币汇率波动等的

影响，我国房企海外融资难度大幅增加，成本明显上升。据统计数据显示，2014年4月，

国内十大标杆性房企的海外融资环比3月回落24.7%，连续两月下滑。而表1显示，保利地

产融资成本明显高于万科，这既是由于信用评级的影响，也是由于市场环境变化所导致的海

外融资成本的逐渐上升。

（三）海外投资方面

纵观当前现状，我国房企海外布局正在持续扩展，但仍处于探索与试行阶段。结合万科与保

利地产海外投资状况的分析，我国房企海外投资基本呈现以下特点：

一是房企海外投资持续增长，但仍然处于辅助地位。如表1所示，以万科和保利地产为例，

作为房企龙头的万科在2013年已分别在香港、美国和新加坡等地进行多起境外投资项目，

而保利地产虽还未明确进行海外投资，但亦开始谋划国际化发展，对非