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购物中心租金模式--第1页
购物中心租金模型制定标准
1租金标准水平
租金标准,通常有两个概念组成,一个是由有效购买力决定的基础租金,一个是由区位、商
场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量
直接或间接地决定了租金的定价能力。
(一)基础租金
对基础租金标准的测定,一般采用三种方法:即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
——成本计价法,即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊
和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动,但无法反映市
场供求关系。
——投资回报计价法,这是在成本计价法基础上,部要素集中为资金成本,以融资成本
即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用,
但无法作为更为深入的经营决策的依据。
——市场计价法,即从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求
关系,它考虑到商户对租金的接受程度,竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素,
用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法,并不是简单地采集竞争市场的平均价格,而是要对市场进行科学分析,使
制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
这里选取一个沿海二级城市B购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米,计
租面积63,280平方米,周边3公里没有同类竞争项目,通过商情调查,其购物中心可以实
现的零售销售预期为:
表1:B购物中心市场分析表
平均每
周有效
辐射区域半人口数量家庭数周捕周家庭月消费额
家庭数周消费额
区域径(km)(人)(个)获率消费金(元)
(个)
额(元)
第一1.5-3170,72068,28825%17,0723505,975,20023,900,800
商圈
第二3-5942,000376,8006%2260845040694400
商圈
购物中心租金模式--第1页
购物中心租金模式--第2页
-1,112,720445,088-39,680-16,148,80064,595,200
表2:B购物中心客流支撑分析表
一周总计平均每天客单价(元/人次)
总有效家庭(个)39,6805,669-
有效消费人数(人)595208,503-
有效消费人次89,28012,754180.9
1)商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计;
2)按
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