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银行抵押贷款业务风险案例

一、土地经营承包权抵押的风

险特征及防范

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案例

某公司与当地镇政府签订了20年的土地承包协议，承包费用一年

一付。随后，该公司在银行办理了土地经营承包权抵押贷款。因该公

司倒闭无法正常支付土地承包费用，当地镇政府依照合同的违约责任

约定起诉至法院要求收回土地承包经营权。债权银行作为该土地承包

经营权的抵押权人无法对抗土地使用权人的请求。该笔贷款在贷前调

查中对承包协议的审查不严，判断有误，导致该土地承包经营权抵押

流于形式，实质上等同于信用贷款。

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风险分析

土地承包经营权抵押贷款的风险主要存在于两方面：

一是缺乏法律保障。土地承包经营权抵押贷款本身与现行法律存

在冲突，担保法规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有

的土地使用权不得抵押”，物权法规定：除招标、拍卖、公开协商等

方式取得的“四荒地”等土地承包经营权可以抵押外，其他方式承包

的农村土地是不允许抵押的。虽然2016年3月15日，中国人民银行

颁布了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，但也是局

限于鼓励试点和试办此类抵押贷款，对于产生的风险并没有规定给予

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风险补偿。目前，对于土地承包经营权抵押尚缺乏较高层级的法律支

撑，一旦贷款出现风险，诉讼时极有可能陷入缺乏政策及法律层面支

持的困境。

二是土地流转方面，市场和价值评估尚未完善。全国绝大部分县

市都未建立成熟的农村产权流转交易平台。一旦经营户出现贷款违约，

抵押的土地经营权难以变现，这是开展土地承包经营权抵押贷款业务

的最大难题。

参考必威体育精装版颁布的《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》

再结合实践操作，发放土地承包经营权抵押贷款应当符合以下5个条

件：（1）用于抵押的承包土地没有权属争议。（2）通过家庭承包方

式取得土地承包经营权的农户，依法拥有县级以上人民政府或政府相

关主管部门颁发的土地承包经营权证。（3）通过合法流转方式获得承

包土地的经营权的农业经营主体，必须与承包方或者经承包方书面委

托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取

得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式全部付清了土地

租金。（4）承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转，

并已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。（5）借款人获得的承包土

地经营权抵押贷款，应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用

途。

二、建设工程款等优先债权对抗抵押权

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案例

客户陈某在银行的按揭贷款逾期后，通过司法处置，抵押物已成

功拍卖，按照拍卖成交价计算，该笔贷款能够本息全额收回，但在分

配拍卖款项时有第三人主张该房产尚有建设工程款未结清要求优先受

偿。由于贷前调查中并未发现建设工程款未结清的情况，导致该笔贷

款抵押率过高，最终在扣除建设工程款之后，银行债权无法全额清偿。

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风险分析

司法处置在建工程实践中，时常会遇到施工方要求未结清的建设

工程款优先受偿的情况。根据合同法第286条和法释（2002）16号

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建