引入社会资本参与土地整理.pdf

引入社会资本参与土地整理--第1页

引入社会资本参与土地整理

——对我区“两安”用地开发整理融资模式的探讨

一、撬动土地杠杆，助力城市发展

日前，长沙市委书记陈润儿接受人民日报、新华社等主流媒体采

访，描绘“两型社会”美好蓝图时这样说到：“长沙的未来看河西”，并

提出先导区建设要在推进土地管理制度等方面大胆探索，尽快实现城

市建设从粗放经营向集约经营的转变。岳麓区作为大河西先导区建设

的主战场，在其中扮演着重要角色，肩负着艰巨的历史使命。按照市

委提出的“拉开道路框架，形成承载功能，拓展产业优势，展现新区

雏形”的三年行动计划要求，加快市政配套建设和进行产业结构调整

乃当务之急。由于岳麓区城市建设发展起步较晚，目前我区的家底薄，

财力弱，有限的财政预算资金难以满足城市大建设、大发展的需要。

土地是资源之母，财富之本，是可充分利用的宝贵资源，城建投资运

营主体需要深化“经营城市”的理念，将城市建设与土地资源的开发利

用结合起来，利用土地资源进行筹融资，用土地收益弥补项目投资缺

口，通过撬动土地杠杆，助力城市“又好、又快、跨越发展”。

根据长沙市《关于进一步加强被征地农民安置工作的意见》相关

精神，我区今年出台了《岳麓区“两安”用地处置管理暂行办法》，办

法以“推动土地集约利用，促进社会主义新农村建设，维护农村集体

经济组织及村民合法权益”为中心思想，由政府进行宏观调控，运用

市场手段进行土地整理项目的运作，按照“效益优先、有序推动”的原

则，全面推动“两安”用地的开发整理，充分盘活区内存量土地资

源。

二、资金来源受限，困扰我区土地开发整理工作

1

引入社会资本参与土地整理--第1页

引入社会资本参与土地整理--第2页

根据文件精神，我区剩余的“两安”用地由区政府委托长沙市麓

山城投土地开发有限责任公司统一收购，由其作为运作主体进行土地

一级开发。所谓土地一级开发是指由政府或其委托的企业，对区域范

围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征

地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使之达到

“熟地”出让标准，再对“熟地”进行有偿出让或转让的过程。土地从征

地拆迁到进入交易市场，往往需要1～3年的时间，而土地增值收益

定向返还所需时间可能更长，因此，土地整理运作主体必须融资垫付

巨额资金在一个较长的周期内进行土地一级开发。

目前我国土地整理项目融资主要依靠政府，绝大部分资金来源

于以下三块：第一，政府财政拨款；第二，银行信贷或集合委贷获取

资金；第三，通过信托公司发行信托产品筹措资金。统一收购开发整

理的制度实施后，客观上要求对需要盘活的土地实行敞开收购。在我

区财力有限兼顾不够的现实情况下，通过银行信贷或信托筹资成为土

地整理项目融资的主要途径，但由于国家宏观调控，信贷政策从紧，

想通过这两种方式实现融资也变得异常困难。土地整理融资难的问题

进一步凸显，资金来源受限必定会严重影响和制约土地开发整理的推

进和产业化形成。迫切需要另辟蹊径，寻找出一种适合、高效的融资

模式。

三、土地整理项目融资模式分析

从理论上来说，土地开发整理项目的融资模式主要有以下几种：

（一）政府自筹。由政府投入一定量的财政资金、专项资金或

信贷资金，以政府控股的“城市投资管理中心”或“土地开发公司”等作

为运作主体，组织实施土地