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《项目投资可行性研究报告》(参考样式)

《项目投资可行性研究报告》应在《项目投资机会研究报告》的基础上，深化对项目开发各要素的分析研究。其基本内容和要求：

（一）区域宏观经济和市场研究

1.城市宏观经济研究

要求对城市投资环境及宏观经济发展趋势进一步分析，对反映市场购买力的相关经济指标进行深入研究。

2.区域房地产市场研究

对于销售经营类房地产项目，要求开展以下方面的分析研究：

（1）土地市场：重点针对近几年土地供应、成交价格、以及区域内类似项目土地的供应量。

（2）商品房市场：要求研究近几年商品房市场供应、市场销售、以及价格变化情况。

（3）市场需求分析：要求进行一定的市场调研，包括问卷调查，做好市场需求及购买力的评估。

（4）区域内楼盘研究：要求完成区域内的楼盘及其产品形态的调查，对与项目产生竞争性的楼盘应做重点调查，尤其是项目相邻街区的竞争性楼盘的建筑规模、销售情况及销售方式研究。

（5）区域控制性规划研究：根据区域总体规划，研究项目在区域规划发展的定位。

对于一级土地开发及政府保障房项目，要求进一步对该地区经济发展形势、土地市场长期趋势及政府财政收支状况等方面进行分析研究。

（二）产品市场定位

对于销售经营类项目，需进行项目产品定位方面的研究：

1.项目目标客户群：要求深入调研目标客户群的居住习惯、品位心理及购买需求。

2.品牌特征：要求项目产品定位符合中交地产品牌特征。

（三）规划设计分析

对于销售经营类项目，需进行项目规划设计分析。根据区域总体控制性规划、项目产品定位及项目土地规模，完成项目规划设计分析，形成项目概念性规划方案。

（四）项目优势、劣势、机会、威胁（SWOT）分析

针对区域房地产市场情况，在完成项目市场定位和规划设计分析后，通过对项目的内部因素及竞争对手的比较，以及外部环境的变化对项目的可能影响等方面研究，分析项目的优势和劣势、机会和威胁。

（五）项目建设方案

对于销售经营类项目，根据项目土地地质情况、建筑类型及项目开发经营安排，制订项目建设方案及建设进度计划，确定项目开发周期。

对于一级土地开发及政府保障房项目，根据与政府的约定，拟订项目具体的、可操作的建设实施方案，明确项目建设周期。有征地拆迁的，应明确由政府相关部门负责拆迁工作，且费用包干。

（六）项目开发成本

根据设定的项目土地价格、产品定位及对应设计标准、以及相关造价概算，分项计算项目开发成本（土地费用、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、不可预见费及三项开发费用），并列出相应明细构成及计算方式。同时，对于持有经营物业，还需根据经营的整体方案计算持有物业的年度经营成本。

对于一级土地开发及政府回购类项目，根据项目建设实施方案，测算项目投资概算。

（七）项目销售与经营

对于开发销售类项目，根据项目所在区域市场销售情况、项目开发建设进度计划及地方项目预售规定，制订科学合理、可操作的销售方案及销售计划，按照项目销售全口径计算销售收入。

对于计划持有经营的物业，应提出项目持有经营的整体方案，并要求按照年度计算经营收入。

对于一级土地开发及保障房等项目，要求做好土地或房屋等资产的移交方案，进一步落实资金的回收计划及担保措施，担保必须具有法律效力和可变现能力。按照和政府签订的合同约定计取收入。

（八）项目资金计划

对于销售经营类项目，根据项目开发资金需求，资金的筹措计划，及项目销售经营回款计划，编制详细的项目资金计划表（如表一），实现资金流入全覆盖，确保资金正常运转，不出现缺口。

表一：项目资金计划表

类别

合计

×年×季度

×年×季度

×年×季度

...

一、项目资金筹措

1．自有资金

2．对外融资

2.1银行贷款

2.2其它借款

3．销售回款

二、项目资金使用

1．土地成本

1.1土地出让金

1.2土地补偿费用

1.3契税

2．建设成本

2.1前期费用

2.2基础设施费用

2.3建安费用

2.4公共配套费用

2.5开发间接费

2.6不可预见费

3．期间费用

3.1管理费用

3.2营销费用

3.3财务费用（仅指外部借款）

4．营业税金及附加

5．土地增值税

5.1预缴

5.2清算

6．所得税预缴

6.1预缴

6.2清算

对于一级土地开发、保障房等项目，要落实资金来源，资本金来源要求符合企业自身的财务能力，资本金以外采取对外融资的部分，须取得融资意向书，且融资行为应符合国家政策要求。

（九）经济效益分析

根据《中交房地产项目财务评价指标基准值》要求，测算相关效益性指标，计算值应优于基准值一定的幅度。其中，项目资本金现金流量预测表(见表二)、项目投资现金流量预测表(见表三)以及土地增值税测算表(见表四)，按表格模式进行计算。对于一级土地开发及政府回购类项目，在测算资本金内部收益率时，计算现金流入可计取投资价差收益。

表二：资本金现