商场珠宝城项目可行性实施报告.doc

1/47

...

.

商场珠宝城项目可行性研究报告

目录

1项目概况...............................................4

2/47

...

1.1项目名称 4

1.2开发公司 4

1.3项目建设进度 4

2项目投资环境与市场研究 4

2.1城市宏观经济背景 4

2.2相关市场研究 9

2.3商场/购物中心商业管理模式研究 20

2.4珠宝市场发展现状分析 23

3宗地分析 28

3.1地块分析 28

3.2项目SWOT分析 29

4市场定位 31

4.1项目定位 31

4.2客户定位 31

4.3价格定位 31

4.4项目发展设想 32

5投资估算与资金筹措 33

5.1项目投资总估算 33

5.2资金筹措 34

5.3还款安排与财务费用 35

6项目租金收入测算 36

3/47

...

6.1项目租金收入测算 36

6.2项目回款计划 37

6.3项目利润测算 37

7项目商业售价测算 38

8财务敏感性分析 38

8.1盈利能力分析 38

8.2项目不确定性分析 38

8.3社会效益和影响分析 39

9可行性研究结论和建议 40

9.1拟建方案的结论性意见 40

9.2项目风险与防建议 41

1项目概况

1.1项目名称

商场珠宝城项目

1.2开发公司

某房地产开发XX为本项目的开发主体，专项从事本地块的房地产开发经营。

1.3项目建设进度

项目建设工程从2006年1月至2006年12月，建设周期为1年。基础工程的开工时间为2006年1月，竣工时间预计为2006年12月。2007年1月正式进入项目的招商期，出租至2047年（参照商业用地使用权年

4/47

...

限确定）。对项目的经济测算期，从2006年开始至2047年结束。

2项目投资环境与市场研究

2.1城市宏观经济背景

2.1.1城市经济发展状况

GDP、人均GDP高速增长

自1998年以来，市的经济快速发展，GPD每年均以2位数的速度增长。2004年，市的GDP达到4283.3亿元，比上年增长13.2%，是历年GDP增长速度最快的一年。人均GDP也保持快速增长的态势，2004年人均GDP已经达到4454美元，比上年增长16.6%。

北京市历年GDP

北京市历年GDP增长情况

14.0%

12.0%10.0%

8.0%

6.0%

4.0%2.0%

0.0%

2004年

4283.3

13.2%

5000.04000.03000.02000.01000.00.0

1998年

2011.3

9.7%

1999年

2174.5

10.2%

2000年

2478.8

11.0%

2001年

2845.7

11.0%

2003年

3663.1

10.5%

2002年

3212.7

10.2%

GDP

增长率

元亿：位单

产业结构继续优化，非农产业比重不断上升

2004年，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增幅下降1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。

5/47

...

北京历年产业结构变化情况

北京历年产业结构变化情况

100%80%60%40%20%

0%

2000年

第三产业实现增加值

第二产业实现增加值

第一产业实现增加值

2001年

58.9%

37.8%

3.3%

2002年

62.2%

34.8%

3.1%

2003年

61.6%

35.8%

2.6%

2004年

60.0%

37.6%

2.4%

1998年

56.6%

39.1%

4.3%

1999年

57.3%

38.6%

4.0%

58.3%