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汽车服务连锁店铺选址评估方法

2应重视店铺选址的前期评估零售店铺的成功有三个关键点：一是选址，二是选址，第三还是选址！经过一段时期的经验累积，我们认为可以通过系统的评估手段有效测量选址与业务的符合程度；制定本评估方法的目标： 1、帮助选址人员能客观评估各店铺选址； 2、帮助无经验员工能快速掌握店铺选址的方法； 3、提供加盟商一种店铺选址的参考方法。本评估方法的基本构架： 1、如右图分为五个大类，并分配不同权重； 2、每个大类分有若干小类，需要做实际考察、测量及现场调查； 3、按实测结算换算成分值，简单相加即得评价分值； 4、本评价分值即为店铺选址的参考依据，分高为佳。在店铺选址确认后，可对商圈、交通两大类做进一步研究，以制定合适的营销方案。

3评估前的确认：是否为商业用地联系到业主，直接询问该物业是否为商业用地。在少数情况下，有些业主为达成场地出租，也会将非商业用地说成是商业用地，或是表明会帮助租客更改为商业用地，除非亲自看到地产证明，否则不要轻易信任。基于这一点，进入具体租赁谈判的第一步就应要求业主出示地产证明。确认为商业用地进入评估环节确认为非商业用地直接否决四、场地评估一、商圈评估二、交通评估三、租赁评估五、设施评估

5二、交通评估临近干道乘用车流量零售店铺的交通方便与否非常重要。主干道一般会吸引附近所有车主通行，对宣传有利，而不会有区域局限性。如店铺位于十字路口，则选择较大的主干道。确认指标：店铺主干道车道数。乘用车的流量也是关键的指标。一般的方法是站在路口，测10-20分钟内通过的乘用车流量，可同时记录车型，时间上可选择不同的时间段，兼顾交通峰谷，以此测出乘用车流量及该路段车辆的平均价位。乘用车流量的测量点应不限于店址外的道路，而应扩大到至少2KM范围内的主要道路，以测量各路段的交通流量，确认车行路线的便利程度。乘用车流量测量需要事先做好表格，选定熟悉车型的人做测量。确认指标：2KM范围内主要道路的乘用车流量。

6二、交通评估交通进出口平均车速可否左转进入场地即确认店铺最后开业时可进出店铺的道口，道口多当然是好事。确认指标：进出口数量。自己开车试几次就可测出平均车速，一般40码为适宜。确认指标：平均车速。可左转进入店铺使来车进店铺更方便。如不能左转进入，但如果车辆掉头很方便也可视为可左转进入。确认指标：可否左转。

7三、租赁评估租价租金涨价租期租金支付按目前标准店铺的盈利模型推算，物业的租赁价格应不超过2.5元，所以如果超过这个价格可要考虑放弃，低于这个价格则可以加分。这个价格是在上海市场的测算价格，如在其他地区应另考虑。确认指标：租价。租金的稳定也是要考虑的一个方面，我们一般认为年增涨率应在3%以内。超过3%不是说不能接受，但总归是没有优势了。确认指标：租金涨价幅度。店铺的运营需要一段时间才能趋于稳定并得到周围客户的认可，所以我们倾向于签署较长期的租赁合同，最好是10年以上。租赁期限如果在5年以下就不合适了。确认指标：租期。租金的支付方式也需考虑，能延后支付总是最好的方式。一般租金是需要预付的，在这种情况下，一季一付就比半年一付有利。确认指标：租金支付方式。

8四、场地评估总面积停车场底层面积房东性质确认指标：物业总面积。停车场面积当然是越大越好，如果有专属的地下停车场，则以一半面积计算。确认指标：停车场面积。确认指标：店铺的一楼面积占总面积比例。确认指标：大房东？二房东？三房东？……一楼层高确认指标：一楼层高。门面宽度确认指标：一楼临街门面宽度。建筑是否独立确认指标：整个租赁的物业是否独立。朝向确认指标：店铺朝向。

9五、设施评估消防外置洗车机位自动电梯广告位消防可以后期改建，如果在租赁时就有合格的消防设施则可加分。确认指标：有没有合格消防。外置洗车机是个引客的永久性广告，如果有则加分。确认指标：可否外置洗车机。对不止一层的物业，如可设置自动电梯则加分。对仅有一层的物业，视为可设置自动电梯，加分。确认指标：能否安装自动电梯。外立面广告位可为店铺带来收益，可利用的广告位面积越大越好。确认指标：外立面广告位的面积。

10店铺选址评估的量化标准一、场地（30分）总面积（10分）：800m2为10分，正负偏差均按比例扣分，最小0分停车场（7分）：每100m21分，最高7分；地下停车场以50%计面积底层面积（5分）：占总面积比例*5分房东性质（2分）：大房东2分，二房东1分，三房东0分一楼层高（2分）：4m以上0.5分，5m以上1分，6m以上2分门面宽度（2分）：每10m0.5分，最高2分建筑是否独立（1分）：独立1分，连体0分朝向（1分）：朝南1分，朝东或西0.5分，朝北0分二、商圈（25分）地理位置（上海）（5分）：中环线内或郊城区5分，外环线内/外分别3/1分临近住宅（10分）：3km内中档以上楼盘每5000