产业园区开发全流程实操解析（ 72页 PPT）.pptxVIP

产业园区开发全流程实操解析;;;;;

目前，产业园区已经进入存量运营时代，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移，

解决园区企业在重资产拓展过程的风险，但是产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，个人认为，纯轻资产运营是较难复制的，应该轻重结合。

无论是哪种模式，都是企业根据自身情况做出的理性、甚至阶段性的选择，只靠租售收入不一定低端，资产证券化也不一定高端，这些模式无高下优劣之分，适合自己的就是最好的。;

不同角色的开发主体，有着不同的开发初衷，有想通过打包获取住宅地以平衡产业用地投资

的（这也是以前大部分开发主体的思路，但这条路已经渐行渐窄），有完全靠物业租售收入赚取微利（相对于房地产的利润而言）的（比如联东、中南高科等），也有建筑类央企想通过投资带动主业的（主要想获取工程），有政府的平台公司作为政府抓手，以提供公共服务聚集产业为初心的，也有更高级的玩家，靠运营和投资收益就实现盈利的（比如张江高科）。

不同的主体有着不同的开发初衷，在开发前就要想好自己是为了什么而出发，每个初衷下都对应着不同的算账逻辑。;

1、项目选址

2、产业选择

（附：市场调研）

3、项目定位

4、规划编制

5、政策争取

6、融资方式;

一、项目选址;

对于很多住宅项目特别是热门城市的项目，在供地紧张的情况下，能够拍到政府出让的地就已是万幸，对于具体位置的选择权较小，而且即使某些项目位置不太好，只要产品设计合理，得房率高，价钱合适，再加之以营销轰炸和积极拓客，仍然会吸引一部分客户前来购买。

而对于产业园区来说，前期的选址对于整个项目的成败起着决定性作用。曾经在与某龙头企业项目洽谈过程中，了解到内蒙古某地方政府可谓是拿了200%的热情和诚意来邀请他们落户某个项目，然而他们实地考察后，发现交通实在是太不便利，虽然政府给的政策很优惠，而且愿意拿出真金白银建各种配套，综合算下来还是不太划算，只能作罢。;

尽量布局在在中国地图胡焕庸线的右侧区域。

（胡焕庸线，即中国地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的对比线，又叫“黑河—腾冲一线”）;;;

3个1、3个2模型

三个一：

城市人口过1000万：城市人均GDP过1万；城市GDP过1000亿

三个二：

工业GDP过2万亿：反映潜在的目标客群群体的数量

城市RD投入占GDP比重不低于2%：反映政府对于产业和创新的支持力度以及城市的创新意识

城镇居民可支配收入不低于2万：反映消费能力和可用于创新的资本

这是业内某典型企业一个非常通俗和具有操作性的选址模型，可以结合自己的情况进行设计类似的模型;

二、产业选择;

u产业发展分为萌芽期、成长期、成熟期、衰退期，每个不同的周期所表现出来的特质不同，带来的产值、就业以及需要的扶持力度也有所差异。

u特别是已经开始步入衰退期的产业即“夕阳产业”，即使当下可能带来的税收和产值很诱人，也需审慎选择。;

优先选择国家战略新兴产业;;

有些开发主体自身就具有实业产业资源或者有相关的信息渠道，大型集团下如中航等，在

各地开发的园区主题就有和中航本身的产业相关的，可以直接导入。这种情况下，可以直接落地的产业当然是主要产业，可以围绕这种产业进行上下游的招商引资。

但大部分开发主体是不具备这样的条件的，可以在前期开发的时候就和相关龙头企业进行接洽，可以以联合开发的形式或者是战略资源置换的形式确定入驻意向。;;

在讲解第三篇章的项目定位之前，先介绍下市场调研和分析的

方法。

不管是之前的项目选址和产业选择，还是后面整个项目的客群定位功能定位体量预估，都必须建立在详细的研究调研基础上，市场调研和分析决定了整个开发方案的准确性，贯穿了整个项目开发的过程，后期的方案也可以根据市调的结果进行调整。

可以说，市调决定了项目的成败。所以开发主体一定要重视市调，不要匆匆上马。;

不管是政府机构、还是开发运营商，抑或是被委托的咨询策划机

构，在要开发一个园区/特色小镇/产业新城之前，都必须想好要做什么，客户在哪，怎么做，进行科学合理的策划，不能凭经验拍脑袋的马上就开建，否则大概率会失败。

在前期策划阶段，最重要的就是要进行详尽的调研，并进行科学的分析，才能因地制宜的做好开发策划方案。这也是开发前期最重要的环节，可以说决定了项目的成败。

市场调查可以由甲方（政府、开发商）自己进行，也可以委托专业的调研机构或者咨询公司完成，但即使将此项工作外包，甲方也必须对调研达到的目标、要求、主要内容等有明确的思路。;;

类别;

预算充足——可通