工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本.pdf

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工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本

一、园区工业用地的经营策略

工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地,比重高达20%。全国

范围内,在工业用地之上建造的各类产业园区超过两万个,存量规模可观,如

何盘活资产,通过提升园区运营,助力中国制造升级,反哺地方发展,正成为

越来越多的地方政府及投资人关注的领域。全球产业链重塑的背景下,制造业

成各国竞争焦点,推升工业地产成交在近年来稳步增长。2016-2021年间,

全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%,已成为第三大资产交易类型。

工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种,以往成

交金额在所有大宗成交中占比并不突出。但近三年来,以相关资产为标的的成

交在不动产投资领域吸引了众多投资机构的目光,投资活动日趋活跃。园区涉

及形态多样,我们将工业地产定义为具备生产制造功能的产业园区,此类园区

早期多以车间、单层厂房为主,但随时代变革,正逐渐过渡至建筑形态更加多

样、产业链更为完善的综合性园区,产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓

展至高端制造业及设计研发等更靠近微笑曲线两端的功能。无论是早期的标准

厂房还是定位更广的产业社区,都在产业升级及投资追捧的当下也对园区运营

方带来更多挑战。

与传统的商办资产相比,产业地产涉及的土地及物业形态复杂,厘清产权

关系、各类行政及环评许可,是投资工业资产的重中之重。中国园区工业用地

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的出让制度主要遵循居住用地的出让办法,采取以较长的年限一次性出让的方

法向市场供应工业用地的使用权。但是这样“照抄居住用地出让”的制度安排是

不合理的。工业用地和居住用地的财务属性不同,没有必要采用长年限的土地

批租制度。居住用地是园区管委会对外发行的“股权”,其主要职能是为政府的

公共投资融得资金。

所以,需要将居住用地的出让年限尽量延长,以获得更大规模的一次性融

资额度。同时,居住用地的“股权”性质,也要求其权利年限应该尽量延长,甚

至采用“永久性”出让的方式,好与公司“所有者”的地位相匹配。但是,工业用

地的财务属性与居住用地迥然不同,在园区管委会空间财务模型中,工业用地

扮演的是为园区管委会“创收”而不是“融资”的财务角色。这意味着并不要求工

业用地利用长租的方式为园区管委会融资。

同时,获得工业用地的权利主体也不是“股东”,而只是城市公共产品的购

买者,并不需要通过长租的方式获得类“所有权”。工业用地使用权出让的“长年

限”和企业的“短生命周期”严重错配,是造成工业用地低效闲置的关键原因。据

相关机构统计,中国企业的平均寿命只有3.7年,其中中小企业的平均寿命仅

2.5年,集团企业的平均寿命仅7-8年。美国《财富》杂志曾做过一项统计,

美国62%的企业寿命不超过5年,只有2%的企业能存活50年。

这意味着对于绝大多数的企业而言,50年的园区工业用地出让年限已经

远远超过了其存活周期。不管出于企业的“主观恶意”(占用建设用地,希望政

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府高额回购或者转变为其他小产权房用途),还是受制于“客观规律”,一旦将

工业用地以50年的时间批租给企业,那么就已经注定在数年以后,工业用地

势必会面临低效、闲置等问题。

由于土地出让合同明确约定了出让年限,即使工业用地“抛荒”现象严重,

政府也无法零成本、甚至低成本回收用地,将其配置给有用地需求的企业。其

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