消费基础设施公募REITs：回归商业本质，实现资产价值-戴德梁行.pptx

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消费基础设施公募REITs

回归商业本质

实现资产价值;;

CHAPTER1

商业：TA说;

“我希望商场显得高大上一点，零售品牌较全的，特别是运动休闲品类或者是潮奢品类，路线清晰不要太晕，不喜欢想去某个店但很难找。对于大额消费，会优先考虑会员体系完善、活动力度较大的、优惠比较落实的商场，会算一算哪个商场最后比较划算。”;

环境整洁

购物体验舒适

租金和经营

表现良好;

CHAPTER2

一路走来的

中国商业;

现代化商业不动产伴随着我国改革开放和城市化建设进程而发展。改革开放前，城市商业以国营形式的百货为主，具有代表性的有北京王府井百货、上海第一百货等；随着市场经济的开放，城市人口密集区域的沿街商业开始兴起，三里屯路等各类沿街商业开始活跃；90年代伊始，随着改革开放的深入，中外合资、外资商业运营商开始进入中国内地市场，燕莎赛特、太平洋百货、新世界百货都在这一时期相继开业。

伴随着经济发展和消费水平的提高，城市消费者对商业载体的诉求不断提升，传统百货相对单一的零售功能、单一的动线、单调的空间已经显然不能满足时刻变化的商业潮流。集中性购物中心在这样的时代背景下应运而生，上海港汇广场、上海亚新生活广场、广州天河城等一系列现代意义上的购物中心开始走入城市商业不动产市场。同时，开发商与欧美知名设计公司合作，场内空间、动线、布局等因素对比传统百货有了全面革新。;

CHAPTER3

消费基础设施REITs的底层资产;;;

12戴德梁行;;

原始权益人;

成本类别;

商业项目的NOIMargin

NOIMargin(运营净收益率)，是用于衡量经营性不动产是否运营良好的一把度量尺，它的计算方法是净运营收入/总运营收入。在衡量同一类型的经营性不动产中，通常有一个相对可参考的NOIMargin区间，能让公众做出快速直观的判断。通常??商业项目相对合理的NOIMargin区间在50%-70%左右。

商业项目NOIMargin会受项目规模以及经营成熟度影响。通常，建筑体量规模较大的商业项目，其收入规模较大而边际成本较低，NOIMargin较高；经营较为成熟的项目，其成本控制较合理稳定，NOIMargin高于爬坡期的商业项目。需要注意的是，当商业类型为百货或者购物中心里的自营(经销)模式，收入和成本中可能包含货品部分，这样可能会使得NOIMargin异于同类项目。;

19%15%14%

12%

4%;;

42%

36%

31%

28%

24%

20%

15%

8%8%;;

相比于其它已申报项目，首创奥特莱斯是唯一以奥特莱斯这种相对特殊的经营业态作为底层资产的项目，项目以联营、提成收入为主，其中单联营收入占比就超过了60%。对于奥特莱斯类型的商业，以销售驱动收入增长，两个项目在新一线省会城市均开业接近5年时间，已经成为全市乃至周边城市的折扣消费首选，未来销售收入的增长潜力依然十分良好。;

百联又一城2007年开业，前期以百货形式经营，从弥补区域商业空白到竞争格局形成后的持续调改的过程中，尽管发展策略不断调整，但老牌百货的经营模式和经验得以延续，场内珠宝首饰等品牌仍以联营的形式与百联合作，也贡献了相当可观的经营收入。;

总体而言，从最初的零售品牌聚集地，到如今的商业综合体，商业不动产经营承载了越来越多元的功能，其收入构成亦更趋多样化，对运营能力是一种考验。具有丰富运营管理经验的运营方，可以通过项目自身特点定位，合理管控并调整项目的各项收入构成，主动迎合市场环境拥抱变化，且在必要时积极拓展收入来源，从而最大程度的实现项目营业收入的持续增长。同时，在消费者愈加强调消费体验和消费品质的当今时代，商业运营商也在深耕于精细化运营，从招商管理、运营管理、场景体验、营销活动多方面入手，不断通过更加积极主动的运营管理使商业项目在跨越时代周期时依然保持活力。;

24戴德梁行;

业态;

超市;

承载着整个商业的生态

商业不动产的场域空间是业态、品牌、消费者休闲与体验的重要载体。商业项目的进阶与购物中心空间场景的发展相辅相成，密不可分。从传统百货的时代走来，百货复杂的动线和拥挤的购物空间环境难以满足消费者不断提升的消费需求，因此动线简洁、空间尺度更大的购物中心应运而生。在购物中心持续进阶发展的当今时代，消费者不再满足于单一的目的性消费，而是追求具有高附加值的体验性消费。;;;;;

作为主要服务于家庭客群及居民的购物中心，