商业房地产投资风险分析.ppt

商铺投资与风险分析 前言：随着人们生活水平的提高和商业的迅速开展，商铺成为投资者关注的焦点似乎是理所当然。据称，商业地产有很大的开展空间，其投资利润率甚至可达10％左右。高回报的利润是牵动这股热潮的最主要原因。此外，购得的商铺可以出租，也可以自己经营，并且可以根据市场的需求调整经营内容、出租方式和租金等。这样灵活的方式也是吸引人们争相投资的一个因素。

关于商铺和商铺投资的根本知识1什么是商铺？商铺是用来向公众展示、销售各种物品以及提供效劳的各种物业类型。它是旨在满足特定消费群体的购置和效劳偏好。为什么这么说？比方说餐饮租赁的商铺，它就是满足吃饭的需求；银行的店铺主要满足你金融理财的需求。

2商铺的分类针对不同的分类方法，我们可以做一些简单的介绍。比方按照开发的形式来分，有商业街的商铺，有市场类商铺。如果按商铺位置来分，有铺位房，还有铺面房。如果按照物业的用途，可能有的做购物中心，有的做大卖场，有的做餐饮娱乐。如果按照物业的区位，比方有城市中心的商铺，城市郊区商铺等等。

3商铺投资的特征什么是投资？一般性理解就是投入资金以获取回报和利润。一般来讲，无论是商铺投资还是其他投资，都有几大特征。我们总结有九大特征，一是风险；第二就是流动性；第三，财务杠杆；第四，管理；第五，税收的影响；第六，持有期，任何一项投资都需要有一定的持有期；第七，价格的变化；第八，现金流与投资者的行为；第九，投资者的偏好

商铺投资五大看1市口成熟的社区往往店家密集，还配有公交、地铁〔轻轨〕、公园、影院等辅助设施。要判断市口是否好，也可以参照“肯德基指数”，即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店，就足以说明其市口在区域中是不错的。2楼层租金往往最能表达商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的租金更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租、租金也高，对投资者也最有保障。

3自主权自主权越高，收益越单纯。4使用率使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单、合理的话，就能有效提高商铺的使用率。注意，商铺一般只追求使用率，不在乎得房率。5市场定位对于一条商业街而言，商铺是否在一楼还不是决定性因素，准确的市场定位那么可以大大提高物业的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比方“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。

商铺投资12项价值因素

影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有12项，这些因素对不同类型商铺价值的影响是显著不同的。 1商情因子：指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。2客流量：客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。3“可视性”因子：商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。

4楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。5 交通条件：交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。6停车条件：具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。7规划设计的科学性：规划设计必须表达市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对工程规划设计进行调整。

8硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。9经营商品的类型：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。10隶属工程的运营特点：商铺多数隶属于某个工程，所隶属工程的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法防止的。

11商铺初始售价：商铺初始售价的上下将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。12周边房地产开展趋势：商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产开展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。

商铺投资八大风险1、宏观调控：是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干预的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。2、供求关系：供求关系失衡也会产生投资风险。真正具有投资价值的商铺是一种稀缺资源，市场需求旺盛。但是一旦供求关系严重失衡时，就会影响整个区域的商铺价格。3、规划失当：规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或方案，属于法标准畴，具有强制性，如果规划失当，