第六章物业管理早期介入与前期物业管理－电子教案.docxVIP

第六章物业治理早期介入与前期物业治理

第一节物业治理的早期介入

一、物业治理早期介入的寄义

物业治理早期介入，是指物业治理企业在担当竣工物业之前，担当生长商的委托，早期介入项目的开发建立，到场项目的可行性研究筹划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段的事情，凭借富厚的物业治理经验和资源，从维护业主（生长商与未来业主）利益的立场出发，为生长商在物业各个生产环节提出从功效设置、施工制作、安装调试、修建质量到监理验收等各方面的意见与发起，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的要求。

二、物业治理早期介入的作用

（一）完善物业的整体功效

1、完善物业自己的功效

2、促进小区公道筹划

（二）有效提高施工质量

（三）为验收担当后的事情打好底子

1、有利于准确的进行财政预算

2、有利于各项治理制度的创建

3、有利于人员的培训

三、物业治理早期介入的主要事情

（一）立项决策阶段

物业治理人员的主要事情是对该项目的市场定位、潜在业主的组成和消费水平、周边的物业治理表面以及日后物业治理和办事的内容、尺度、本钱、利润测算等多方面提供参考发起

（二）筹划设计阶段

物业治理企业此时的主要事情是对以下几个方面提出自己的看法和发起

1、养护、维修方面：修建质料的选用

2、日常治理方面

3、日后办事方面

4、物业自身方面

（三）施工安装阶段

物业治理企业在施工安装阶段的主要事情是派员到施工现场，觉察的缺陷问题或遗漏项目向开发商反应，以便接纳相应的整改步伐

（四）担当准备阶段

担当准备阶段的事情主要分为以下几个步调进行：

1、物业治理企业与房地产开发企业接洽前期物业治理委托事项

2、在洽谈历程中，物业治理企业制定物业担当方案，并以此作为依据与房地产开发企业进一步协商或到场竞标。

3、一旦签订前期物业治理委托条约，物业治理企业接下来就要实施验收担当事情

4、物业治理企业制定一系列的治理制度

5、物业治理企业着手组建物业的常设治理机构，并配备相应的治理人员，须要时还要进行社会招聘和上岗培训的事情

6、创建与社会协作单元的联络及与相关专业企业的互助，构筑综合办事网络

第二节前期物业治理

一、前期物业治理的界说

前期物业治理就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业治理企业之前的物业治理。

二、前期物业治理的内容

（一）治理机构的设立和人员的培训

物业治理公司落实该物业的治理机构设置以及治理人员的配备。机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备包罗治理人员的选派和操纵人员的招聘或委派。

（二）规章制度的制定

制定一些适用的制度和细则，如治理机构的职责范畴、各岗亭职责说明、停车库治理划定、住户手册等，同时还应协助建立单元制定临时业主条约。

（三）物业的验收和担当

物业治理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

物业的担当，是指吸收委托的物业治理企业担当房地产开发企业移交物业相关资料的历程。

（四）进户治理

商品房的购房业主或承租使用人的进户步伐一般为：

1、物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发收支住的书面通知书

2、业主或使用人在通知书指定的时间实地验收物业

3、业主或使用人同物业治理公司约定代为装修，代为添置或调换自用设备、设施等代办事宜

4、签订《业主临时条约》

5、物业治理公司要求业主或使用人如实填写登记卡

6、物业治理公司向业主或使用人发放《用户手册》，向业主介绍物业表面

7、物业治理公司向业主或使用人筹集维修基金，预收物业治理费或租金

8、物业治理公司有责任向业主或使用人介绍所在区域和社区相关部分的办事指南

9、办好须要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成进户步伐

第三节物业治理招标投标制度

一、物业治理招标投标的意义

1、企业竞争和市场发育的一定要求

2、推进全行业市场化进程的一定趋势

3、行业自身建立生长的需要

4、包管办事质量、提升企业资信水平的底子

5、促进专业化治理、实现范围效益的条件

二、物业治理招标投标的主要环节

（一）物业治理招标

1、物业治理招标的形式

公然招标

邀请招标

2、物业治理招标文件的内容

招标文件包罗以下内容（1）招标人及招标项目简介，包罗招标人名称、地点、联系方法、项目根本情况、物业治理用房的配备情况等；（2）物业治理办事内容及要求，包罗办事内容、办事尺度等；（3）对投标人及投标书的要求，包罗投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（4）评标尺度和评标要领；（5）招标运动方案，包罗招标组织机构、开标时间及所在等；（6）物业办事条约的签订说明；（7）其他事项的说明及执法法例划定的其他内容。

（二）物业治理投标

投标文件应当包罗以下内容：

（1）投标函；

（2）投标报价；

（3）物业治理方案；

（4）招标文件要求提供的其他质料

（三）