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中国商业地产指数、投资额占比、城市商业街商

铺租金涨跌及商业地产发展趋势分析

一、概况

商业地产的发展与宏观经济、土地、物业、消费领域、办公需求等

多领域的发展息息相关。

商业地产的发展与中国宏观发展息息相关，商业地产的发展不能脱

离中国宏观经济，中国宏观经济指数是根据宏观经济数据计算所得，

涵盖与商业地产宏观发展环境密切相关的主要经济指标，包括第三产

业发展情况、消费支出对经济增长的贡献等指标，综合反映经济走势；

中国宏观经济指数上涨说明整体宏观环境对商业地产发展更加有利。

没有土地，谈地产开发就没有意义，商业地产的发展不能脱离商用

土地市场，中国商用土地指数涵盖商用土地市场的多项交易指标，包

括商用土地各项成交指标及溢价等情况，综合反映开发商对商业地产

开发的投资积极性；中国商用土地指数上涨说明开发商对商用土地市

场的投资热情上升。

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商业地产项目从购置土地、建设到运营的周期较长，部分地产项目

建设到一半无疾而终，衡量商业地产活力情况的可以通过监测其物业

开发市场活力情况；中国商用物业开发指数主要关注商用物业的增量

市场，包括新增商用物业的数量和面积等，通过对新增供应的持续监

测，分析各线级城市商业格局的变化和我国增量市场的发展情况；中

国商用物业开发指数上涨说明商用物业增量市场活跃。

除写字楼外，商业地产的重要组成部分还包括各项商业配套，商业

配套最终还是落实到消费者需求上，需求越大，零售商投资的积极性

越大，即中国零售商信心指数反映零售商在中国范围内开店拓展的投

资积极性及消费者的购物积极性，中国零售商信心指数上涨说明居民

消费意愿上升背景下，零售商信心增加、拓展意愿上升。

从2016-2019年中国商业地产指数及其各项指数构成的变化情况看，

商业地产指数与宏观经济指数、商用土地指数、商用物业开发指数、

零售商信心指数的变化趋势基本趋同。此外，除商业土地指数外，其

他各项指数均呈现出前三季度增减平稳、第四季度指数激增的特点。

2019年一季度国内生产总值213433亿元，按可比价格计算，同比

增长6.4%；分产业看，第三产业增加值122317亿元，增长7.0%，产

业结构持续优化，第三产业增加值占GDP比重57.3%，比2018年同

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期提高0.6个百分点。第三产业发展稳中有进，商业地产关联行业发

展势头良好，租赁和商务服务业同比增长8.3%，金融业增长7.0%，

住宿和餐饮业增长6.0%，批发和零售业增长5.8%，增速比2018年四

季度均有所提升。除此之外，随着新技术、新业态的不断发展，服务

业也不断注入新的活力；如数字经济蓬勃发展，大数据、人工智能、

物联网等前沿技术赋能传统行业转型升级，无人仓储、全场景刷脸支

付、线上线下一体的社区生鲜等新业态及新技术应用场景不断涌现等

都为都为商业地产的发展提供了市场机遇。

二、现状

商业地产中的商业营业用房、办公楼已过了投资高峰期，2018年商

业地产开发投资额为20173.42亿元，增速下滑严重，同比下降9.95%。

过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面

临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业