三中全会影响房地产的六大要素.docx

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三中全会影响房地产的六大要素

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提示：三中全会影响房地产的六大要素，完善金融市场体系。扩大金融业对内对外开放，在加强监管前提下，允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构。

????导读：三中全会影响房地产的六大要素，完善金融市场体系。扩大金融业对内对外开放，在加强监管前提下，允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构。

?????参考《中国房地产行业运营现状及未来前景预测报告（2014-2019）》

?????2013年11月12日中共十八届三中全会全体会议通过《关于全面深化改革若干重大问题的决定》。纵观全文，虽然没有专门针对房地产行业发展以及房地产宏观调控的专门论述，但是房地产行业与国民经济以及各个相关利益主体具有息息相关的联系。因此十八届三中全会将从要素市场、利益主体、区域格局等诸多方面对房地产行业和房地产宏观调控产生深远的影响。本文将从六个方面来解析这些影响。

一、要素市场之一：金融市场

?????相关论述：完善金融市场体系。扩大金融业对内对外开放，在加强监管前提下，允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构。推进政策性金融机构改革。健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。发展普惠金融。鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品。健全城乡发展一体化体制机制，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。

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二、要素市场之二：土地市场

?????相关论述：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。健全城乡发展一体化体制机制。赋予农民更多财产权利。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

?????评述：我国目前其实存在着双层隔离的房地产市场。第一，城镇住房体系迥异于农房体系。首先是管理模式不同。城镇住房以统一开发，配套建设为住房建造模式，以公积金贷款和按揭贷款为消费者融资模式，以市场购买和公共住房为住宅供给模式，以市政接入、物业管理为其后续管理模式。农村住房自建自管自用自灭，以乡规民约等非正式制度形式调整农房和户主之间的关系。其次是产权模式不同。城镇住房按照正常程序，其业主最终会获得产权证，也就是国家或政府承认该业主对住房的所有权，使得该住房进入罩中。而广大的农村住房是没有经过确权登记，颁发产权证。农民的住房不断贬损，在于政府没有确权，没有承认是合法所有权，没有进入布罗代尔所谓保护合法所有权的玻璃钟罩（德?索托，2010）。当前宅基地农房的流转受到种种法律的制约，农房的资本权益未能充分发挥，既不能作为融资抵押，也不能转让给集体组织之外的成员。在一定意义上，农房的存在只是“一堆死物”，未能充分流转发挥其资本作用，其价值也逐年处于贬损状态。我们看到，农房价格在建成之日起就在不断贬值，而城市商品房却在不断升值，这也就是不同的产权体系造成的后果。第二，政府控制着农地和农房流向。农民的土地只能由政府征收，通过整理后再以招拍挂形式出让给开发商，这实际是政府垄断一级市场。凡是农民宅基地盖的住房不能销售给城镇居民，农民可以进城购买商品住房，但是城镇户籍人口却不能购买宅基地。第一个规定使得政府垄断土地市场，获得级差地租，政府有天生的动力压低征地价格，抬高拍卖价格，从中获得巨额差价。第二个规定使得城镇房地产始终保持旺盛的需求。但是这种做法始终难以达到化解矛盾。小产权房层出不穷，难以治理就是这种矛盾的反映。小产权房是农民主动规避政府征地制度对其利益损害的方式。农民也是理性的经济人，也会在自己的约束条件下寻求自身的利益最大化。十八届三中全会提出保障农户宅基地用益物权，建立农村产权流转交易市场，正是为了缩小城镇住房和农房之间的双轨制，提高农民宅基地的用益物权，从根本上消除小产权房产生的土壤。

三、地方政府房地产宏观调控的态度

（1）财税制度——经济动力机制弱化

?????相关论述：审核预算的重点由平衡状态、赤字规模向支出预算和政策拓展。清理规范重点支出同财政收支增幅或生产总值挂钩事项，一般不采取挂钩方式。建立跨年度预算平衡机制，建立权责发生制的政府综