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2012年深圳市房地产市场解析与2013年展望
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一2012年房产市场分析
（一）房地产开发投资额持续增长，占固定资产比重同比上涨
从房地产开发投资额看，深圳市自2001年以来总体呈增长态势，2007～2009年受金融危机影响出现小幅下降，自2010年起重拾涨势，2012年末达736.84亿元[1]（见图1）。
对比国内一线城市，2012年京、沪、穗、深房地产开发投资额同比增幅分别为3.9%、5.7%、5%、43.1%[2]，深圳增速最猛，主要原因或为土地购置面积、新开工面积增幅较大。2012年，深圳土地购置面积97.34万平方米，同比增长147.7%，新开工面积905.24万平方米，同比增长68.3%[2]。
从房地产开发投资占社会固定资产投资比重看，深圳自2002年起总体呈下降走势，但2011年起止跌回升，2012年比重达31.84%（见图1）。在最近两年经济增长放缓的大背景下，深圳市房地产业在总体经济中的比重依然很大。
图12001～2012年深圳市房地产开发投资情况
（二）新建商品住宅价格先降后升，二手商品住宅价格稳中有升，新房、二手房价格持续倒挂
1.全年新房价格指数先抑后扬，二手房价格指数稳中有升
从京、沪、穗、深2012年各月新建商品住宅价格指数趋势来看（见图2），上半年一线城市均延续上年末的下降态势，至6月份方重现升势。受持续的房地产调控政策影响，市场观望氛围浓重。2012年初，上海领跌一线城市，1～2月环比跌幅达2.12%，之后趋于稳定。京、沪、穗、深1～5月份分别累计下跌0.97%、2.79%、0.57%、1.26%，深圳跌幅第二，仅次于上海。
央行分别于2012年2月24日、5月18日两次下调存款准备金率，楼市产生向好预期；6月8日央行下调存贷款基准利率，一定程度上降低了购房者的房贷成本，刺激刚需购房入市，推动一线城市总体向暖，6月份皆止跌回升，并延续总体升势至年末，11月份环比升幅最大。京、穗、深全年分别累计上涨2.2%、2.8%、1.1%，广州涨势最大，而上海全年累计下跌1.6%。
图22012年各月京、沪、穗、深新建商品住宅价格指数走势
二手商品住宅价格上半年缓解了上年末的跌势，受央行下调存款准备金率和存贷款基准利率政策的影响，年中开始集体回升，广州全年累计上涨3.8%，涨幅在一线城市中居首。
深圳二手商品住宅价格指数结束上年末的跌势，1～5月份走势平稳，仅3月环比上涨0.1%，不同于新房价格指数的下行走势。自6月起稳步缓升，与新房指数下半年的涨势相一致，全年累计上涨1.9%（见图3）。
对比一线城市2012年各月二手房价格指数，深圳走势最为平稳。北京二手房价格指数除2月份环比下跌0.31%外，全年持续缓升，累计上涨2.3%。上海、广州二手房价格指数则与各自新房指数先抑后扬的走势相似，全年分别累计上涨1.1%、3.8%。
图32012年各月京、沪、穗、深二手房价格指数走势
2.近两年新房、二手房均价平稳，二手房反超新房
从深圳历年商品住宅交易价格来看（见图4），2004～2007年间，新房、二手房价格皆快速上涨，年均涨幅超过30%，首破万元大关；2008年受经济危机拖累，新房成交价格微降0.86%，为13255元/平方米，二手房价格同比大降13.7%，为9177元/平方米；2009年和2010年受经济刺激政策影响，新房、二手房价格再度快速上扬，且年均上涨幅度再次超过30%，分别突破2万元和1.5万元大关；2011年在严厉的房地产调控政策影响下，新房价格同比下跌6%，至18992元/平方米，而二手房价格依然保持强劲增速，首次突破2万元，同比上涨25.67%，至20442元/平方米；2012年央行两次降息的利好影响不敌市场观望情绪，新房、二手房销售价格同比基本不变，其中新房下降0.5%，至18900元/平方米，二手房下降0.6%，至20315元/平方米。新房售价连续两年下降，但降幅有所减小。二手房售价是2009年以来首次下降。
图42004～2012年历年二手房、新房销售均价对比
3.新房与二手房价格倒挂，住宅租金持续微升
从2012年各月新房、二手房成交价格走势看（见图5），深圳全年住宅成交价格走势较为平稳，新房、二手房价格倒挂。对比年初，全年分别累计上涨6.32%和12.3%。
图52012年各月二手、新房销售价格走势
1～4月份新房成交价格小幅波动，累计微涨1.96%，而二手房成交价格连月下跌，累计跌幅为2.16%；新房价格于5月份开始一路走高，8月份达到全年最高价21560元/平方米，1～8月份累计上涨26.13%，9月以后快速下行；二手房价格于5月份开始上涨，并维持涨势至年末。新房房价的涨速和
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