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浅谈物业“管理”、“经营”、“服务”的特点与联系

随着房地产市场的发展，物业管理成为其发展过程中的一个必然结果，但是这一“必然”

结果还未得到社会上大部分人的认识与接受。本人在晋江华龙物业管理有限公司毕业实习的

时候就深有体会，许多业主，甚至一些公司的物业管理从业人员对物业管理这个新兴行业没

有真确的认识、了解。从实践中我们可以看到，物业管理这个行业是一个很特殊的行业，它

不是单纯的服务行业，也不是单纯意义上的管理，更不是纯粹的经营活动，它是集管理、经

营、服务为一体，且寓管理与经营于服务之中的服务行业。物业管理是连接不同行业，填补

传统行业之间空白的行业，是现代经济社会人们工作方式的变化，生活质量的提高需求多样

化的产物。要使社会上大部分人们接受、认可这“产物”，就必然要让人们先认识“产物”

的特点及其内部相关的联系。

本论文在参考大量物业管理相关的资料的基础上，从理论方面对物业“管理”、“经营”、

“服务”三个方面进行阐述，再结合目前的物业管理情况和个人的认识，从物业管理企业创

企业品牌和企业效益的两个角度来说明物业“管理”、“经营”、“服务”三个方面的联系与实

施企业品牌或企业效益过程中所占的比重，还探讨了这三个方面各自发展的方向。

1.物业和物业管理

物业是指建成并投入使用的各类有价值（经济价值和使用价值）的土地、房屋及其附属

市政、公用设施、毗邻场地，是房产和地产的统一。而物业管理通俗的说法，就是对上文所

说的“物业”进行管理，其具体定义是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家的

有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经

济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人提供高效、周到的服务，使物

也发挥最大的使用价值和经济价值。

2.物业管理之“管理”

2.1管理的必然性

房地产是现代社会的重要经济资源，是社会财富的重要组成部分，而物业管理又是房地

产市场体系的一个重要组部分，必然随着房地产业发展而发展，再加上人民经济水平、生活

水平的不断提高，为适应广大人民共同与不同的需求的一种必然结果。对这部分经济资源进

行有效管理和经营，也已成为了一个不容回避的现实问题。

在物业管理未诞生前传统的房产管理是我国计划经济管理模式下的行政型福利型的管

理。在管理过程中，房管部门处于一种主导的地位，住户则处于被管理的地位，从而使房管

部门与住户之间形成了管理与被管理的关系。在管理内容上，房管部门主要是对房屋及设备

的维修和养护，管理内容单一，不能满足大部分住户的需求。而且房管部门提供的劳务是无

偿的，由于实行的是低租金的制度，因此只能靠大量的财政补贴来填补管理经费的短缺，结

果必然会导致政府建设的房屋越多，财政负担越重。这种传统的房产管理必然不能适应经济

的发展且对经济的发展有一点的阻碍作用。这也就必然导致了要有一种新的管理模式来接替

传统的房产管理。

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物业管理是市场经济管理模式下的经营性服务型的管理。实施管理的实体是具有法人资

格的专业企业。业主在管理过程中处于主导地位，使物业管理企业与业主之间形成服务与被

服务的关系，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理，能满足大部分业主的

不同需求。物业管理企业提供的服务是有偿的，其管理经费除自筹以外，还包括收取的管理

费、服务费，所以物业管理企业是在市场经济条件下产生的和发展起来的；是适应社会经济

发展的一个新兴行业；是在经济资源数量不断增加的基础上对存量资产进行市场化经营而产

生的一种