南京市地产项目分析报告.docxVIP

第一部分市场篇

一、社会经济背景分析

(一)概况论述

1.区位

南京市是长江流域四大中心都市之一，具有经济区域优势，处在沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪杭经济关键区的重要都市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处在枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。

2.经济评述

综合市场拥有率

长期综合经济增长率

综合地区GDP

综合人均收入水平

都市综合竞争力

数值

排名

数值

排名

数值

排名

数值

排名

数值

排名

南京

0.50

11

0.25

13

0.05

23

0.12

22

53.45

12

上海

1.00

1

0.58

2

0.11

4

0.34

4

368.39

2

苏州

0.49

15

0.25

11

0.08

8

0.13

16

66.99

8

(注：引自倪鹏飞主编《都市竞争力蓝皮书：中国都市竞争力汇报》,社会科学文献出版社，2023.3月)

从都市竞争力有关数据来看，南京尚未具有在长江经济带中饰演重要经济角色的实力，不仅如此，其在本省内的经济影响力也日趋下降。

3.南京现存的都市格局是“单核向心型”都市布局。

这是与南京的都市经济特色----内环状的封闭式经济构造相对应的。这种都市布局在经济上以鼓楼一新街口区域为主关键，其在都市经济发展的某阶段有一定的正面作用。

但伴随南京关键区经济发展空间的狭小，此种模式导致了地区经济模式无法形成或完善，一定程度上限制了周围区域经济发展，也影响南京整体经济的发展。

城建规划和南京人口分布构造将伴随经济发展产生对应的变化，资金、配套、人口向周围分流将会是此后长期的现象，这些变化将会给房产业带来深远的影响。

4.人口特性

●南京人口稳定增长，流感人口比率上扬。

南京人口的增长将持续23年左右到达峰值，根据对南京市九十年代人口增长的分析，南京人口的增长已不取决于自然增长，而重要取决于机械人口和流感人口的增长。

●家庭人口构造越来越小。

户均人口2.92人，家庭构造日趋小型化，晚育、少生及单亲家庭比例持续上升。

●南京居民收入水平呈纺锤形分布。

●家庭总收入构成表(单位：元/

人·年)

指标

南京市

总收入

9856.07

1.工薪收入

6616.98

工资及补助收入

6360.46

其他劳动收入

256.51

2.经营净收入

151.89

3.财产性收入

28.41

4.转移性收入

3058.79

(二)南京社会经济特性对房产的影响

1.都市规模制约房产升级。

都市的房地产市场交易规模，与都市人口总量和都市性质及功能直接有关。从人口规模来看，南京市区目前只有局限性300万人口，2023年的规划人口规模也不过500—600万；从都市性质和功能来看南京目前仅能作为长江三角洲国际化都市圈中的区域中心都市。

南京都市的地理特性(西、北面临长江，东隔紫金山，以及大片军事用地),城墙内空间的狭小，限制了都市规模的扩张，而规划中一城三区的都市副中心，由于交通、配套等条件的制约，还没有承担起疏散主城人口，实现就业与居住同步发展的作用。

这种都市格局发展的成果，导致了居民购房不愿出城，导致了市区土地资源的稀缺，房价高昂。同步规划与配套的滞后导致了都市规模扩大化的无绪发展，导致了先发展，后规划，再补救的现实。

2.都市化进程脱节。

一种地区的都市化发展的水平，不是单纯看人口都市化的程度，同步还要考察都市基础设施建设的水平，以及产业构造的高度和知识创新的能力。都市化必须同步与都市的现代化相结合，才能真正培育起发展极。

南京都市化的水平严重滞后于经济发展的水平，最突出的是现代化基础设施建设的水平偏低和产业升级局限性，并且由于基础设施建设水平不高(大的交通框架尚未形成，规划建设的档次不高),深入阻碍了产业升级，直接影响了都市化发展的水平和房地产开发的进展。

3.产业构造失衡。

假如讲，二产是国民经济的支柱，那么三产就是经济发展的稳压器。目前南京第三产业从业人员约有110万人，高于一、二产业，但与欧美发达国家60%的三产从业人员相比尚有不小距离。

同步，今年1—5月，南京76.87亿元的三产投入中，有63.39亿元投入了房地产业。即房地产业的投资比重已站到了整个三产投资的八成以上。除房地产业外，三产的金融、保险、征询、邮电、航空、运送、医疗、信息、服务等众多行业的投资总额仅占其他的20%。产业投资比例严重失衡，不能给居民带来更多的就业机会，制约了都市总体实力的发展壮大，与富民强市目的的实现相背离。

4.后续消费力萎缩。

据物价部门记录，2023年南京的物价指数持续走低，整年处在负增长的水平。不过与之相比，商品房价格指数却惊人的到达104.7。在居民总体收入没有出现