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房地产投资信托分析
一、国内房地产信托的兴起
房地产投资信托就是受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资
于房地产或房地产抵押贷款的信托。通过信托公司的专业管理和多元化投资组合，能够
有效降低房地产投资的风险，取得较高的投资回报。
2002年，房地产投资信托计划共计融资10.3亿元，2003年6月，央行出
台“121号文件”之后，在房地产信贷政策紧缩的压力之下，地产信托作为一种
创新的融资方式，在我国受到青睐。已有资料显示，仅2003年第二季度，全国
就有30家信托公司发行了54个集合资金信托品种，其中房地产信托项目16个，
几乎占到信托产品总数的1/3。在北京，1亿元的“车公庄危改小区信托计划”、
1.6亿元的“三环新城经济适用房信托计划”、5亿元的“太阳星城信托计划”、
1.8亿元的“荣丰2008信托计划”、2亿元的“世纪星城信托计划”如雨后春笋
般纷纷涌出，一度被媒体誉为地产信托“井喷”上市。2004年全年信托资金投
向房地产业的资金规模已达110亿元，约占全年信托募集资金总量的三分之一，
发行数量在各类信托资金投向中更是独占鳌头。
二、房地产信托产品发行状况
2010年，信托融资门槛设定提高，选择信托融资的往往都是一些大的开发
商，包括上市公司。每个信托产品平均融资规模约3亿元，融资规模相对较大。
从目前成功借道信托的房地产企业案例来看，绿城中国、金地集团、龙湖地产等
公司，均在行业内有颇高的知名度。公开资料显示，5月份以来，通过信托方式
融资的地产企业还包括中华企业、福星股份、浙江广厦、香江控股、天业股份等。
根据有关数据分析，2000年7月份至2010年7月底，市场上公开发行的信
托产品共4815款，其中，投资领域为城市建设的有5款，安居工程4款、基础
设施435款、成熟物业33款。
（一）房地产投资领域信托产品发行情况
房地产投资领域信托产品从2002年底开始发行，截止2010年7月底，共
发行599款，具体分析如下：
1、房地产投资领域信托产品发行量、发行规模呈现增长趋势，2006、2007
年有所下降
（2002年-2010年）房地产信托产品发行数量（款）
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
（年份）
底0304050607080910
年2020202020202020
2
0
0
2
2002年12月份，市场上开始公开发行房地产投资领域信托产品，发行数量仅为四
款；到2005年，该领域产品已经大幅度增加到76款；经过2006年、2007年的数量回
落，2007年发行的数量略高于2003年，为34款；从2008年开始，房地产投资领域信
托产品重新呈现增长趋势，2009年已经达到153款；2010年截止7月份，已经达到98
款。
从发行资金规模上看，剔除没有信托规模信息的产品，对剩下的374款产品进行分
析，可以发现，从整体来看，信托发行规模呈现整体上升趋势。2010年上半年，房地产
投资领域信托产品发行金额达到约118亿元。
房地产信托产品年度发行规模
200
180
160
140
120
元
亿100
80
60
40
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