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2022年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案

问答题

(一)

某房地产开发公司拟将其开发建立中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，

委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综

合楼的主体构造已封顶，后续建立工程正在进展，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假

设开发法作为其中一种估价方法。请问：

1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?

【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估

价前提称为“业主自行开发前提〞;(2)估价对象要被其业主资源转让给别人开发完成，这种

估价前提称为“自愿转让开发前提〞;(3)估价对象要被迫转让给别人开发完成，这种估价前

提称为“被迫转让开发前提〞。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提〞。

2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差异?

【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差异包括：

(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常

的后续建立期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从

而导致后续开发经营期发生变化。

(2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转

让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用〞，在估价后续开发的必要

支出时，还应加上这局部的“前期费用〞。

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(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大

自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价

值。

(二)

甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于

2022年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和本钱法进展测算，并于2022年

6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故

延期，于2022年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产

市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出

具日期及报告使用期限，保存原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.【题干】房地产估价构造可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。

【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能

直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进展估价、并出具新的估价报告。

2.【题干】针对本案情况，在前次估价的根底上，房地产估价机构重新出具估价报告应

补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些详细调整?

【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：

(1)通过市场调查搜集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配

套费用等规费资料、开发利润率资料等;搜集房地产实物状况和权益状况的资料。

(2)通过实地勘查确定建筑物折旧。

对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：

(1)比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进展调整;对可比房地产状况进展调

整，主