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对工业用地地价的一些思考——以江阴市

为例

作者：胡惠英

来源：《中国房地产业》2018年第21期

【摘要】工业用地是我国工业生产的空间载体，而工业经济对我国经济发展又起着一定的

支撑作用。但由于我国工业用地价格特殊的形成机制，我国工业地价普遍偏低。政府把工业土

地当作一种招商资源，通过招商提高财政收入、GDP增长、就业率提高，工业地价往往低于其

土地开发成本价格，并不能真实反映土地使用权价格水平。本文以江苏省江阴市为例，进行工

业用地开发实际投入成本与土地市场价格比较分析，提出工业用地地价管理的对策建议。

【关键词】工业用地地价；一级市场；二级市场；对策建议

工业用地指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设

施用地。工业用地在我国国民经济发展过程中承担着重要作用。近年来随着土地指标的日渐紧

缺，土地开发投入成本日益增加，工业用地一级市场价格与二级市场价格日益分化，矛盾日益

突出。本文以江苏省江阴市为例，进行工业用地开发实际投入成本、一级市场价格和二级市场

价格的之间差异比较分析，提出相应的对策建议，为政府工业用地出让及其地价管理提供参考

依据。

1、土地开发实际投入成本与工业用地一级市场工业用地价格的差异

笔者就目前江阴市工业用地从征收到挂牌成交过程中涉及如下几项费用进行了一些调查，

因拆迁成本比较复杂，而且一般情况下，工业集中区大都是新开发的区域，涉及拆迁较少，故

本文不考虑拆迁成本。

1.1征地补偿费用

征地补偿费主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。根据

《江阴市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（澄政发[2012]38号）规定，征收农用地的

土地补偿费每亩30000元，征收建设用地的土地补偿费为每亩30000元，征收未利用地的土地

补偿费为每亩15000元。按照江阴市2016年地籍变更成果，农用地、建设用地、未利用地占

比为49:41:10计算，估算土地补偿费用为2.85万/亩。

征收农用地的安置补助费，按照需要安置的被征地农民人数计算。需要安置的被征地农民

人数，按照被征收农用地的数量除以被生地农村集体经济组织征地前人均占有农用地的数量计

算。每名需要安置的被征地农民的安置补助费为30000.00元。按照江阴市人均农用地0.75亩

计算，估算被征地农民的安置补助费4万/亩。

青苗补助费根据澄政发[2012]38号文件规定：一年生作物：耕地补偿为3000.00元/亩；

一年二季作物以上的：耕地补偿为每亩1500元/亩；可以移值的苗木、花草以及多年生经济

林木等，支付移值费，不能移值的，给予合理补偿或作价收购；果园、鱼塘或其他养殖业按当

年实际损失补偿。按照江阴市耕地占总面积32.6%计算，估算青苗补助费为0.1万/亩。

地上附着物补偿费根据澄政发[2012]38号文件规定：田间灌排设施补偿费为每亩3000元

（按农用地面积计算）；征地协调费为每亩5000元（按征地总面积计算），其中澄江街道按

市原规定执行。征地协调费由村包干使用，用于被征地范围内地上零星树木、坟墓、粪坑、码

头、水井等附着物的迁移补偿和协调有关征地事务等。按照江阴市2016年地籍变更成果，农

用地占总面积49%，估算地上附着物补偿费为0.65万/亩。

除上述4种费用外，还有统一征地包干服务费，根据锡价费[2000]第110号、锡国土发

[2000]68号，按0.3万/亩计。上述征地补偿费用汇总见表1。

1.2土地报批税费

省农业重点建设资金，根据苏政办发（1995）62号文件，江阴农业重点开发建设资金为

2400.00元/亩。

耕地开垦费，根据苏价服〔2015〕361号文件，江阴耕地开垦费为50.00元/m2，对占用

基本农田的，加收40%的耕地开垦费。按照江阴市耕地占总面积32.6%计算，估算耕地开垦费

1.09万/亩。

耕地占用税，根据苏财计澄[2008]11号文件，江阴耕地占用税为40.00元/m2。按照江阴

市耕地占总面积32.6%计算，估算耕地占用税0.87万/亩。

补充耕地指标，按2018年新购的徐州丰县异地补充耕地指（五等水田）300亩指标费计

算，估算购买补充耕地指标费36万/亩。上述土地报批税费汇总见表2。

1.3政策性计提

国有土地收益金，按出让金总价的