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“去库存”视角下房地产行业与经济增长关系研究

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赵夏辉+常翔

摘要：在房地产去库存背景下，本文选取2010年至2017年4月的季度数据，基于普通最小二乘法OLS，分析房地产行业对经济增长（GDP）的影响，结果显示，房地产销售值（SALE）、房地产投资额（INVEST）以及房地产库存（RESERVE）均对经济增长有正向影响。说明适度的房地产库存会拉动对房地产的消费，进而带动经济的发展。加强对房地产市场的监测，建立预警机制，保证房地产市场的平稳发展。

关键词：去库存，经济增长，OLS

一、研究背景

在去库存背景之下，房地产行业投资首当其冲，2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，增速比1-11月份提高0.4个百分点，相比2015年出现了小幅下降。2016年年底，购房者信心指数仅为46.50，远低于2016年9月份56.50，而且对未来预期指数也由2016年9月份的56.40降至2016年年底的46.50。同时房地产投资增速的变化也可以通过房地产开发景气指数体现出来，2013年至2017年4月以来，这期间房地产开发景气指数最低是2015年5月份92.43，2017年4月房地产开发景气指数为101.23，达到期间段最高值，说明近期房地产调控已初显成效，房地产开发投资又开始逐渐回升。

二、研究意义

理论而言，房地产行业和经济增长具有相互促进作用。经济增长时期，居民收入增加，会带动对住房的需求，进而带动房地产相关行业的发展。另一方面，房地产行业是一个资金密集型行业，与水泥，钢铁，建材等行业联系紧密，相互之间是一荣俱荣，一损俱损的关系。房地产行业包含房地产销售值、房地产投资额以及房地产库存等相应指标，本文试图在去库存背景之下研究房地产行业变量和济增长之间的关系，对于现实的经济形势会有更加深刻的认识。

三、描述性分析

2015年12月份之后，房地产业对GDP的贡献率由之前的2.7%大幅提升至8.4%，说明在去库存的背景之下，房地产业对经济增长的带动作用明显转好，甚至高于同期GDP的增长率。

房地产业的投资额、销售额与GDP季度值保持同步趋势，同增同减。房地产业的季度销售值大体呈水平增长趋势，增长较为平稳。房地产库存值相对其他指标而言太小，所以不顯著，后面的实证分析会对其进行具体的研究。

四、实证分析

（1）数据选取与处理

本文计划选取2010年第一季度到2017年第一季度的数据，主要变量有GDP、房地产业季度值、房地产开发投资完成额以及房地产业房屋施工面积、竣工面积和商品房销售面积。通过选取季度GDP当期发生值作为经济增长的代表变量，选取房地产开发投资完成额代表房地产投资情况（INVEST），由于房地产投资额是对上一期的房地产行业发展、销售情况做出的反映，所以具有滞后性，在输入数据时，本人统一把房地产投资额提前一期，以合理反映房地产投资额（INVEST）对GDP的影响，房地产季度值代表销售情况（SALE）。

经过反复对比，本人最终选取房屋施工面积和竣工面积之和来表示房地产的供给，商品房销售面积表示房地产的需求，房地产供给减去需求表示房地产库存，并对数据进行Min-max标准化处理。

数据均来自wind数据库。

（2）对变量进行平稳性检验

变量平稳性是进行相关性检验的前提，所以，本文首先采用ADF检验对变量GDP、INVEST、SALE、RESERVE进行稳定性检验，结果如下表

由上表可得，各变量的ADF检验值即P值均大于0.05，所以在95%置信度下，原序列都不平稳。而通过对所以变量进行一阶差分检验，发现P值都小于0.05，所以ADF检验通过，四个变量均一阶差分平稳，即GDP～（1），SALE～（1），INVEST～（1），RESERVE～（1）。

（3）协整

对变量进行协整检验，以经济增长（GDP）为被解释变量，房地产销售额（SALE）、房地产投资额（INVEST）、房地产库存（RESERVE）为解释变量，同OLS回归方法建立回归模型。

回归结果为：

=38553.46+7.957580+0.940136+31852.84+

结论

由回归结果可以看到，房地产销售额（SALE）、房地产投资额（INVEST）、房地产库存值（RESERVE）都对经济增长（GDP）有正向影响。从经济学的角度出发，作为经济增长的三驾马车：投资、消费、出口，因此房地产销售值、房地产投资对经济发展具有明显促进作用。直观上我们感觉房地产库存会影响经济的增长，但是回归结果却显示正向影响。这说明适当的房地产库存会拉动消费的增长，进而带动宏观经济的增长。

政策建议

第一，政府加大房地产资金流向调控，保持资源合理分配。第二，发挥房地产投资在经济增长中的助推剂作用，作为三驾马车之一的投资，通过乘数效应会发挥出更大的作用。第