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国家统一法律职业资格考试卷二模拟题321

一、单项选择题

每题所设选项中只有一个正确答案。

1.?甲与乙签订《协议》，由乙以自己名义代甲购房，（江南博哥）甲全权使用房屋并获取收益。乙与开发商和银行分别签订了房屋买卖合同和贷款合同。甲把首付款和月供款给乙，乙再给开发商和银行，房屋登记在乙名下。后甲要求乙过户，乙主张是自己借款购房。下列哪一选项是正确的?______

A.甲有权提出更正登记

B.房屋登记在乙名下，甲不得请求乙过户

C.《协议》名为代购房关系，实为借款购房关系

D.如乙将房屋过户给不知《协议》的丙，丙支付合理房款则构成善意取得

正确答案：A

[考点]不动产变更登记、善意取得制度

[解析]A项正确：《物权法》第19条，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。B项错误：房屋虽然登记在乙名下，但甲作为购房的实际出资人和权利义务承担者，可以请求乙办理过户。C项错误：本题甲乙之间的《协议》实际为委托合同，即甲委托乙代其办理购买房屋的事宜。D项错误：《物权法》第106条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。乙与开发商和银行分别签订了房屋买卖合同和贷款合同，且将房屋登记在自己名下，因此乙为有权处分，而非无权处分，因此不适用善意取得制度。因此D项错误。本题错选项D，主要是考生忽视了乙此时对房屋属于有权占有的状态，误认为其与丙的交易构成善意取得制度。

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2.?甲以某商铺作抵押向乙银行借款，抵押权已登记，借款到期后甲未偿还。甲提前得知乙银行将起诉自己，在乙银行起诉前将该商铺出租给不知情的丙，预收了1年租金。半年后经乙银行请求，该商铺被法院委托拍卖，由丁竞买取得。下列哪一选项是正确的?______

A.甲与丙之间的租赁合同无效

B.丁有权请求丙腾退商铺，丙有权要求丁退还剩余租金

C.丁有权请求丙腾退商铺，丙无权要求丁退还剩余租金

D.丙有权要求丁继续履行租赁合同

正确答案：C

[考点]房屋的先抵后租；买卖不破租赁的例外；合同相对性

[解析]选项A不选：《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。甲丙之间的房屋租赁合同不存在上述无效事由，合同有效。选项B不选：《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。甲的商铺抵押给乙银行，并且办理了抵押登记。之后，甲将该商铺出租给丙，丙对商铺抵押的事项并不知情。此处，丙主观有过失，因为，商铺之上已经有抵押登记，已经向社会公示，丙完全可以通过查阅登记簿，知晓商铺上已设立抵押权的事实。该商铺后经法院委托拍卖，被丁竞买购得。丁取得商铺所有权后，有权请求承租人丙腾退该商铺。该规则是：先抵后租，买卖可破租赁。基于合同相对性，丙应向甲请求退还剩余租金。因此，B说法错误，不选；C说法正确，应选。选项D不选：城镇房屋租赁合同司法解释第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本题中属于上述例外情形(一)，故丙无权要求丁继续履行租赁合同。D说法错误，不选。考生易错选D项，本题中的房屋属于“先抵后租”，因抵押权已经登记，不适用买卖不破租赁。丙相对于丁属于无权占有，丁可以对丙行使返还原物请求权，丙无权要求丁继续履行租赁合同。理由是，买卖不破租赁规则会对抵押权的实现产生“负面影响”，若“先抵后租”，且抵押权已经登机，则优先保护抵押权。

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3.?胡某于2006年3月10日向李某借款100万元，期限3年。2009年3月30日，双方商议苒借100万元，期限3年。两笔借款均先后由王某保证，未约定保证方式和保证期间。李某未向胡某和王某催讨。胡某仅于2010年2月归还借款100万元。关于胡某归还的100万元，