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商品房买卖合同纠纷司法解释的若干思考(1)

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摘要：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对解决我国当前商品房交易实践中出现的一些难点问题，如产权证和房屋交付使用时间、商品房的销售广告的法律效力、商品房认购书及定金、商品房欺诈的“双倍赔偿”等问题起到了填补房地产交易法律空白的作用，同时也存在一些可能引发新的争议的问题。探讨这些问题对正确地理解和适用该司法解释非常必要。

关键词：房屋交付销售广告定金双倍赔偿

2003年5月7日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已于2003年6月1日起实行。该《解释》解决了我国当前商品房交易实践中出现的一些难点问题，如产权证和房屋交付使用时间、商品房的销售广告的法律效力、商品房认购书及定金、商品房欺诈的“双倍赔偿”等问题，填补了房地产交易法律的某些空白，但仍然显仓促、不严谨，存在一些可能引发新的争议之处。

产权证和房屋交付使用时间问题

实践中常常遇到购房人在入住后很长一段时间内还拿不到房屋产权证，因而影响购房人行使房屋所有权的情况，这种情况极大地侵害了购房人的合法权益。《解释》第一次对出卖人未及时办理房屋产权证的违约责任作出了具体规定，为以后的产权证纠纷官司提供了很好的解决依据。

按照《解释》第18条规定，由于出卖人（房地产开发企业）的原因，购房人在一定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。这里所谓“一定期限”包括三种情形：一是商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二是商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三是商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《解释》第19条还规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这些规定对于购房人尽快取得房屋产权证、有效维护自己的合法权益有着十分重要的意义。

需要指出的是,《解释》第18条规定的出卖人的违约责任语焉不详，我们认为这里所谓“出卖人的违约责任”，应当理解为出卖人对买受人因不能及时拿到房屋产权证而影响行使房屋所有权所造成的间接损失的赔偿责任。但是，买受人因不能及时拿到房屋产权证而影响行使房屋所有权所造成的间接损失，其数额在实践当中很难确定。考虑到此规定的目的不是为了使买受人获得赔偿而是督促出卖人及时办理产权证，所以买受人可以考虑和出卖人在房屋买卖合同中约定具体赔偿数额。按照《解释》第19条规定，产权证的发放时间在办理房屋所有权登记的期限届满后最多不能超过一年，一旦超过一年的最长期限，买受人就可以选择解除合同并要求赔偿损失，这里的损失应当包括买受人的全部损失，既包括直接损失也包括可得的间接损失。

房屋交付使用时间直接关系到房屋的毁损和灭失风险的责任承担问题。《解释》第11条明确规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现按照第11条规定是出卖人对买受人的书面交房通知，按照交易习惯还应当同时将房屋的钥匙交付给买房户。当然，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。这个条款的规定明确了一个问题：即房屋作为不动产，它的交付不一定要以拿到产权证为标准。只要是发生了房屋转移占有、使用的事实，就可以认为是房屋已经交付。

商品房销售广告的法律效力

实践中，开发商在销售商品房时利用销售广告进行促销时，经常做一些夸大宣传和虚假承诺，以吸引购房人与之签订合同。但是开发商的承诺在签约时并未写入或者没有全部写入合同中。交付入住后购房人才发现不是那么一回事，与开发商交涉，开发商就以那些广告内容并未写在合同里为由拒绝承担责任，致使购房人无法主张权利。

此前，商品房的销售广告的法律效力问题一般通过《合同法》来解决，《合同法》第15条规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。但是由于要约的认定需要严格的条件，所以实践中商品房销售广告多被认为是要约邀请，显然这对于购房人非常不利。《解释》确认了销售广告作为要约的具体条件和法律效力，比较好地解决了这个问题。《解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”该规定将使一些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将得