中国酒店市场投资与价值洞察.pptx

中国酒店业市场投资与价值洞察1;

2戴德梁行;

CONTENTS

01中国内地酒店运营市场概览

02中国内地酒店投资市场概览

03酒店资产证券化市场分析

04酒店资产价值评估

05未来展望;

01;

在疫情爆发前，2014年-2019年间，酒店市场供应的迅速扩张带来了入住率增长的放缓。2023年疫情管控放宽后，中国酒

店入住率出现34.4%的显著反弹，然而在2024年1-4月间，中国的酒店入住率较2023年同期下降了1.4个百分点。这一数据表明中国酒店市场的入住率增长正在逐步回归到一个更为理性的水平。

从长远角度分析，过去十年间，酒店入住率的年均复合增长率仅为0.4%，这在平均每年5.5%的供给增长背景下，显示出市场的增长趋势是稳健且可持续的。这种增长模式反映了中国酒店行业在面对市场供需变化时的适应性和弹性。;;;;;

中国内地酒店市场-酒店供给趋势图;

数据来源：STR.2024CoStarGroup

据STR收集到的数据显示，目前签约的500多万间客房中，约98%为品牌连锁酒店，六大国际品牌持续在中国发力。从酒店级别而言，新增供给集中于高端和中高端市场。

中国内地酒店市场-在建酒店房间数（间）;

02;

在疫情前最后一个完整自然年度2019年，中国内地市场录得共计2,876亿元大宗交易，之后受到疫情影响，交易额有所下降，

近两年稳定在2,300亿元上下。

值得关注的是，疫情之后的首个年度，市场活跃度明显提升。2023年全年录得301宗交易，成交宗数同比上升近6成。在成交额同比变化不大的情况下，间接说明了单宗平均交易额的下降，该数字从12亿降至7.8亿，而单宗交易额中位数则更是从6.6亿元下降到3.6亿元，侧面反映出小体量、小总价物业交易逐渐成为市场主流。

2019年-2023年中国内地大宗交易额及交易宗数

3,500350;

纵向来看，近年来，酒店业态无论在交易宗数还是成交额占比上，均呈现明显上升态势。酒店行业疫后明显回暖，2023年开

始商旅需求集中爆发，全国大部分城市商旅、经济型酒店出租率迅速回升，达到量价起升，双稳定的运营状态；另一方面，目前整体商业地产投资市场仍处调整期，高端星级酒店吸引了众多家族投资者目光，成为其防御式投资的不二选择；再次，存量酒店物业是长租公寓的重要供给渠道，随着公募REITS为长租公寓提供明确退出渠道，以及国家对长租公寓行业的各项支持政策出台,酒店资产尤其是小体量具备改造为长租公寓的酒店资产进一步受到青睐。伴随着需求端的爆发，供给端亦出现更多优质的待售资产，除市场化退出外，通过法拍流入市场的资产也逐渐增多。

另外，供给端亦出现更多的待售资产，除市场化退出外，通过法拍流入市场的资产也逐渐增多。以2023年为例，包括北京的建国铂萃酒店、新华联丽景湾酒店、上海虹口喜来登酒店、广州凤凰山旅游度假村等多宗酒店均是通过法拍完成交易。法拍资产中尽管有部分烂尾项目，但也有一定比例是处于正常运营状态，仅仅是因为股东债务问题被推拍，这类资产因法拍而出现价格折让，进一步提升买家的回报率。

2019年-2023年酒店业态大宗交易宗数及交易额占比;;;

1.3美国及亚洲主要市场酒店REITs市场综合收益率

REITs综合收益由每基金单位股价变动及派息两部分组成，较派息收益而言，综合收益率考虑了报告期内投资人对REITs的反应，更能体现REITs从资产端到资金端的整体情况。

下文选取了FTSENareitIndex、TokyoSEREITIndex、iEdgeS-REITIndex、HangSengREITIndex分别代表美国、日本、新加坡、中国香港REITs市场价格变动情况。在2023年，受宏观经济波动的影响，北美及亚洲各大市场的综合收益率呈现动态调整。具体来看，美国和新加坡市场表现出强劲的增长势头，其综合收益率较2022年同期有显著提升。相反，日本和中国香港市场在同期内则呈现出下行趋势，综合收益率