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浅析房地产企业的成本管控

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摘要:房地产企业只有做好内部成本管控降低成本，才能增加企业盈利。本文对房地产企业成本管控存在的问题进行分析，并针对现有问题提出相应对策。

关键词:房地产开发企业;成本管控

一、现阶段房地产企业成本管控存在的问题

(1)没有充分重视项目成本预算环节。地产公司在开发项目期间，首先要对所开发的地块提前实施成本预算。但部分公司并不重视此环节，或是核算成本不仔细，造成预算成本产生偏差，对于项目开发的后期工作造成负面的影响。

(2)合约管理不规范，变更管控存在困难。大部分地产公司都偏好签署大合约，使签署合约同工程造价预算科目之间产生脱节，导致一份合约牵涉到不同的成本科目，使得成本数据无法精确和及时的统计，使造价预算与财务预算不能高效的融合。另外，合约在变更期间存在责任划定困难、变更成本难以准确预算的问题。由于工程的安全、质量、期限以及进展等方面因素，在变更出现时，临时的决策可能会提高成本开支或对工程期限、质量等方面产生影响，并且成本也无法得到有效的预算，容易引发成本管理风险。

(3)资金管理欠缺有效可行的策略。地产公司的运营管理应以财务管理为核心，而财务管理的关键环节是资金管理。目前，地产公司在管理资金上主要面临下面几点问题:首先，尽管制定了资金预算，但往往会出现预算同项目开发、造价以及销售等环节预算不相匹配的状况;其次，在目前的经济形势下，大部分地产公司融资渠道有限，筹资手段不够多样化，资金成本较高，某些地产公司甚至面临着资金链断裂，项目无法持续下去等困境。

(4)现场监督管理能力不强，资源使用率较低。目前地产公司项目大部分是利用外包、采购等形式来完成，外包方对地产公司所供给的资源缺乏重视度，在施工期间往往产生浪费现象，同时因为项目经理的工作过于繁杂，对材料浪费问题有所忽视，部分工地甚至存在项目经理同施工方相勾结，私自将施工材料进行贩卖等违法行为。

(5)公司成本管理人员缺乏专业性。尽管大型地产公司已设置了单独的监督管理部门，针对施工、采购以及项目变更等活动展开监督管理，但是常局限于表面，只是针对一些违反规定的操作行为加以规范化，并未具体到成本管控领域，加之房产公司监管单位的员工相对较少，在成本管控方面的知识比较欠缺，同时也没有这方面的管理经验，进而不能高效的开展相关工作。

二、房地产企业成本控制的对策

(1)增强成本控制意识。为了高效管控地产项目成本，地产公司应当增强成本管理思想。在项目开发成本占比不断提升的前提下，管理层的行为会对公司内部员工的成本管控意识产生直接影响，因此管理层应利用制定高效的成本管理制度等手段，使员工认识到成本管理对于地产公司运作和发展的推动力，公司管理人员还可从公司文化层面出发，构建起优良的成本管理文化，让员工在日常业务当中更关注成本管理方面的工作。地产公司员工，尤其是项目经理应当建立起成本管理思想，在采购与使用环节最大限度的实现节省成本，让资源使用率得以提升，利用自身行动约束对外包方的行为，帮助地产公司缩减成本。

(2)建立完善的资金管理制度。资金预算应充分吸收营销、成控、工程、投资等各个部门的参与，有机结合营销计划、开发计划、项目成本预算、材料设备采购等工作，落实跟踪管理资金预算，创新资金管理的手段与方式，多维度、全面构建多元化融资渠道，加大执行、考核资金预算的力度。

(3)健全成本管控制度。项目开展初期，应结合企业的经营目标从全局的角度制定建设方案、整体布局，以有效控制项目开发成本，合理化成本预算。企业在实际开发项目过程中，应充分考虑自身与政府的关系.分析项目是否符合企业发展需要，并结合指标构建完善预算管控体系，合理调整类别项目，避免开发不适宜的地块。做到有规划的开发，合理匹配项目与地块区域，从而优化开发效果，在合理控制成本开支的同时，落实成本控制，全面提升企业成本管控的能力。

(4)落实合同全流程管理。签订符合规范的合同，明确双方权责，以合同的方式固化保护条款。有机结合协议条款、补充条款以及附件等方式妥善处理各类业务合同特殊的部分。在具体签订合同时，应合理拆分成本科目及其金额。

(5)加强现场监管工作。尽管传统的集中监管方式能够很大程度的避免项目经理、现场监管工作人员、分包商相互勾结的问题，但是由于监管工作人员并未充分履行职责，深入项目现场开发，所以很难精准有效的开展监管工作。房地产企业应结合实际开展监管工作，避免监管部门受到企业其它管理者、部门的影响，保证其独立性，同时应注意做到科学监管，从源头上杜绝监管信息失真的情况。为了预防监管人员出现舞弊的情况，在实际开展监管工作中，可实行人员轮岗等方式。

(6)提升成本管控人员的专业水平。落实成本管控并充分发挥其作用的关键在于提高成本管控人员的