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物业公司会计核算方法

第一章经营收入核算治理规定

1经营收入的范围

经营收入是指企业从事物业治理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他

业务收入。

主营业务收入是指企业在从事物业治理活动中，为物业产权人、利用人提供维修、治理和效

劳所取得的收入，包括物业治理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业治理收入是指企业向物业产权人、利用人收取的公共性效劳收入、公众代办性效

劳收入和特约效劳收入。企业收取利用权房（如老公房）的租金也计入物业治理收入，并设

置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业治理及效劳之外的其他经营性收入。如企业经营自己拥

有产权的衡宇建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等

1.1.3物业大修收入是指企业同意业主治理委员会或物业产权人、利用人的委托，对衡宇共

用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

其他业务收入是指企业从事主营业务之外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营

业主委员会或物业产权人、利用人提供的衡宇建筑物和共用设施取得的收入，如代为衡宇出

租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括衡宇中

介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主治理委员会或物业产权人、利用人提供的商业用

房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营

收入。

2经营收入的确认及其时刻

企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确以为经营收入的实现。

昔时度经营收入必需计入昔时度损益，不得提早或延后。

物业大修收入应当在业主治理委员会或物业产权人、利用人签证认可后，确以为营业收入的

实现。企业与业主委员会或物业产权人、利用人两边签定付款合同或协议的，可依照合同或

协议所规定的付款日期或在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

3经营收入会计科目处置

因物业治理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其

他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必

需按收入类别和项目治理处别离设置并进行明细核算。

企业利用业主委员会的场地收取停车利用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地

停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。依照物业治理效劳协议支付

业主委员会收益或各类应承担的治理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***

场地停车费代收”科目借方;物业公司自身取得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代

收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可依如实际情形按项目治理处

和费用类别设置明细账进行核算。

第二章本钱费用核算治理规定

1本钱核算方式

本钱核算应遵循收入本钱配比原那么，依照物业治理、物业经营、物业大修等不同业务

项目别离归集各自本钱费用，本钱核算方式一旦确信，至少在一个会计年度内不得任意改变。

2本钱划分原那么

为了正确核算本钱，须分清以下本钱费用界限：

生产经营本钱和非生产经营本钱的界限

只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营本钱。生产经营本钱要紧包括：直接从事物

业治理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；衡

宇共用部位、共用设施设备维修及保养费；衡宇共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直

接从事物业治理等经营活动人员的劳动爱惜费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业治

理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生

常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等补偿支出、资产减值损失等，均不能计入

生产经营本钱。

生产经营本钱与期间费用的界限

凡与企业直接生产经营活动无关的经营治理性支出均计入期间费用。如：为组织治理企业而

发生的行政性治理支出等。

不同会计期间的本钱费用界限

依照“权责发生制”原那么确信当期的本钱费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。

会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入昔时度损益。

不同核算单位的费用界限

依照治理需要，依照治理处核算本钱费用。治理处发生的本钱费用，直接计入该治理处

本钱。

3本钱核算及科目设置

按不同治理处设置“主营业务本钱”明细账，计算并归集主营业务本钱。

主营业务本钱下按物业治理