地产基金战略合作方案-0809.pptx

2010年8月

关于战略合作设立房地产开发投资基金

的初步方案

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▪本文件所含任何内容均不构成对光大金控资产管理之认购股份、提供债

务、安排贷款、以任何方式投资本方案中所描述之交易的承诺，且将不会赋予光

大金控资产管理任何其他义务。

▪本文件仅供各方后续讨论使用，不代表光大金控资产管理提出的正式合

作方案，在各方就方案进一步讨论并达成一致意向后，将签署合作意向书，合作

结构和条款以意向书为准。

基金募集概要

光大金控地产开发投资基金方案

光大金控的优势

基金宗旨

一

二

三

四

目录

基金募集概要

光大金控地产开发投资基金，简称“地产基金”

光大金控资产管理，简称“光大金控”

区域龙头开发企业，简称“战略伙伴”

公司制或有限合伙制〔待各方法律和税务参谋及基金投资人共同协商确定〕

首期人民币10-20亿元

一、二线城市具有特殊优势〔地价及地段〕的以住宅为主的开发工程

光大金控的资本市场优势〔股权及债权〕与战略伙伴的品牌及区域资源优势形成战略

协同，开掘特殊优势工程，实现各方共赢的目标

光大金融产业链成员单位、地方政府投资平台、大型国企及优质民营企业，达致出资

人根本平衡的状态

工程开发期

3年+2年机动/4年+1年机动

基金募集金额的1%〔另行收取〕

每年2%〔按募集资金规模计算〕

工程投资收益的20%

光大金控地产开发投资管理

22-27%〔基金管理费和业绩奖励费之前〕

基金名称

基金主发起人

基金协同发起人及战略伙伴

基金性质

基金募集目标规模

投资重点

投资策略

主要募集对象

投资阶段

基金期限

基金发行费用

管理费率

管理公司业绩奖励

基金管理公司

预期内部收益率

光大金控地产开发投资基金方案

行业特点

▪房地产行业是资本密集性行业，房地产工程

是天然的金融载体；

▪地产直接融资的缺乏和土地出让金占总成

本日益增加的趋势，加大开发商市场和周期

风险暴露。

行业转型

▪政策和市场将引导行业结构的转变；

▪开发商〔管理增值和品牌价值〕与投资商

〔资本整合〕的角色将逐步发生社会化分

工。

房地产行业投融资

体系将发生转变，

房地产投资基金〔

直接股权性融资〕

将扮演日益重要的

角色

光大金控的资源注入：

-基金信用增强

-资本市场平台

-债务融资联动

▪提供资本金杠杆，获取

财务投资人回报

战略伙伴的资源注入:

-区域资源能力

-优质储藏工程注入

-市场品牌和管理团队

▪利用资本金杠杆，分散

单一工程风险暴露；

▪提升品牌、开发能力、

区域资源整合能力；

▪企业成长–规模溢价

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战略协同、合作共赢

投资结构总览

工程

地产基金

工程公司

基金管理公

司

基金管理

战略伙伴

同步股权投资

其他开发商

工程公司

工程

战略伙伴

工程管理

工程管理

光大金控

60%

战略伙伴

30%

核心管理团队

10%

光大金控

1亿

战略伙伴

20-30%

境内投资者

参股

股权投资

40-49%

51-60%

光大银行

资金托管

其他开发商

工程融资

股权投资

股权投资或

结构化融资

基金结构说明

▪地产基金目标规模为10-20亿，视种子工程情况调整，战略伙伴出资额为募集资金的

20-30%，其余由光大金控负责募集；

▪基金委托基金管理公司负责基金的运营管理，包括资金的筹集和分派、财务管理及投

资者关系等。光大金控控股基金管理公司，战略伙伴和核心管理层〔以货币形式出资

不低于10%〕参股基金管理公司，以确保出资人和管理人利益一致；

▪对于具有相同风险回报的潜在投资工程，基金总额的70%-80%的资金将优先投资于

战略伙伴的种子工程及未来开发的优质工程；

▪与其他开发商的合作可以同时采用股权合作和结构化融资两种方式，结构化融资也可

以成为基金以低本钱取得优质工程的潜在渠道〔如果融资方出现违约〕；

▪股权合作，基金在每个工程公司占股40-49%，战略伙伴占股51-60%〔可以并表，利

于上市安排〕；

▪工程管理人负责工程公司的运营管理，包括组织开发、融资、行政管理、政府协调、

销售及公司清算等事宜。

类型

描述/机会

特殊资