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土地开发融资分析

一、土地一开231土地一级开发土地一级开发土地一级开发定义成本特点

1.定义v土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。v其目的是“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。v由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。v而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。

2.成本v征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。v近年来，征地拆迁安置费用快速上升，已成为土地一级开发的主要成本，部分项目达到了70%以上，使得项目在资金运作上的腾挪空间迅速降低。v征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。

3.特点v1.资金密集，资金需求量大。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用n时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的“n小步走，快速跑”的运作方式，使得前期资金投入量加大。v2.某些业务环节容易产生纠纷。土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、n土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让。其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进n展，造成资金沉淀，延缓资金周转。

3.特点v土地需求受经济环境和政策影响大。其一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的n职能，是政府调控房地产行业的工具。其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地n出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。

二、土地开融渠道分析v从市场现状来看，土地一级开发的资金来源可分为三部分：金融机构贷款、财政资金和其他资金。v其中，财政投入和银行贷款仍然是土地一级开发的主要资金来源。v随着金融市场的发展，企业债券、中期票据等直接融资工具，资产证券化产品以及股权融资方式在土地一级开发中发挥的作用逐渐增大。

1.金融机构贷款v金融机构贷款是目前土地一级开发资金的最主要来源。v银行贷款融资：指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。

?金融机构贷款方式：v①综合授信贷款：以企业为主体的土地一级开发方式，可以依靠企业的综合实力和信用，获得授信额度贷款。综合授信业务是银行根据符合对外授信条件的法人客户的书n面申请，综合评价法人客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度，并与之签订授信合同。v②抵押担保贷款：通过抵押或其他担保方式获得银行贷款。例如将土地未来收益作为抵押物给银行，取得银行贷款。

v③项目融资：即项目的发起人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，以项目公司本身的现金流量和全部收益作为还款来源，并以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于发电设施、高等级公路、桥梁、隧道、铁路、n机场、城市供水以及污水处理厂等大型基础建设项目，以及其他投资规模大、具有长期稳定预期收入的建设项目。项目融资贷款一般期限较长，大都为中期（一年以上，五年以下）n或长期（五年以上）。

2.财政资金支持v土地一级开发资金需求量大，周转时间长，政策性较强，尤其涉及拆迁安置补偿等业务，需要强化财政政策的支持。v政府给予土地开发主体一定的财政补贴，以保证土地一级开发的顺利进行。?方式：v①财政资金作为资本金注入土地开发主体土地一级开发企业的最低自有资金比例要求为30%-35%，政n府可将财政资金以注册资本金的方式注入企业，以满足相关要求，并为后续银行贷款等融资方式提供保障。

v②贷款贴息一级开发主体通过银行贷款等方式融得资金，同时承担了巨额n财务成本，加大了土地一级开发的压力。政府可以通过贷款贴息的方式减轻主体压力，保证土地开发顺利进行。v③保底承诺或收益分成土地一级开发主体资金压力大，且收益无法保障，尤其是在土n地招拍挂出让后，阻隔了一二级联动的开发方式。可以通过合同约定的方式，保障开发主体的最低收益。

?案例：v云南城投与昆明市政府签订的土地一级开发业务合同中规定：v“本合同项下全部可出让土地地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后