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探析我国业主自治制度

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摘要我国物业管理相关法律、法规虽然没有明确提出业主自治，但根据《物权法》、《物业管理条例》等相关法律、法规，仍然可以看出我国是在物业管理是实行业主自治管理的。本文试图从现行法律法规找到我国实行业主自治的依据及现行自治制度之不足及完善。

关键词业主；自治；制度；完善；立法

中图分类号：D923.2文献标识码：A

一、我国物业管理应是业主自治管理。

（一）我国物业管理是委托管理，体现出自治性。一是业主可以选择自行管理或者委托他人管理，《物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”；二是在委托管理中业主对选聘物业服务权利，《物权法》第八十一条第二款“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”，第七十六条“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。

（二）业主共同制定相关规章制度，进行自我约束实施自治。实施自治，不是放任不管，而是为了管理得更好，须有自我约束机制，加强自律性。《物权法》第七十六条规定业主可以自行制定和修改“业主大会议事规则”、“建筑物及其附属设施的管理规约”。

（三）业主可以选择设立自治组织实施自治。自治须有自治组织，其形式可由业主自己选择，《物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”，第七十六条“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”。

（四）对公共设施和共同权益的自我维护。《物权法》第七十五条“（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施”；第八十三条第二款对侵犯业主共同权益的保护“要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。

二、我国业主自治制度存在的问题。

（一）业主大会是否具备民事主体资格不明确。据《中华人民共和国民法通则》（以下简称为《民法通则》）规定，民事主体主要包括三类：自然人、法人、其他组织，若将业主大会纳入民事主体，只能将其归到“其他组织”中，但1992年《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第四十条之规定：“民事诉讼法中的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”按照《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”之规定，可以说是“合法成立”；业主委员会是业主大会的常设机构，可以认为是“有一定的组织机构”，可却没有财产，就不能独立承担民事责任，就不能把他认为是民事主体，当然就不能为一定的民事行为。但《物权法》和《条例》却赋予了民事权利，如签订《物业服务合同》（以下简称为《合同》），当业主共同权益受到侵害的时业主大会可以“要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。

（二）《合同》主体一方是业主大会还是业主相互矛盾。《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：”，第二款第四项“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，可以认为“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”是业主大会的共同决定，是其集体意志的体现，业主委员会与物业服务企业签订和解聘物业服务企业认为是代表业主大会行使其集体意志。而《条例》之第十五条业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，得出一个结论就是签订和解除《合同》主体一方是业主，合同权利的享有者和义务的承担者就是业主，可以想象在该物业小区内可能有个别业主不同意聘请该物业企业，那么反对的业主就不是该《合同》的主体一方，就不受该《合同》的约束了，这样物业管理就会出现严重问题。

（三）业主大会是否有民事诉讼诉讼地位没有明确规定。根据我国民法之基本原理只有享有民事权利和承担民事义务的民事主体才能成为原被告，具有民事诉讼权利和义务，成为诉讼主体。可《物权法》却规定了业主大会和业主委员会可以成为被告，《物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，从而业主大会和业主委员会在本案中就可以成为被告。当业主的共同利益受到损害时其权益的维护就成问题了，《物权法》八十三条第二款“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，其权利也仅仅是“要求”。

（四）《合同》是否要遵守《中华人民共和国合同法》（以下简称为合同法）的问题。《合同》是业主委员