商业地产市场产业布局-产业报告.docx

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商业地产市场产业布局-产业报告

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近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，房地产市场整体也结束高速增长，商业地产业也呈现一定程度的调整。截止2018年上半年我国商业地产开发投资额达9688亿元。以下是商业地产市场产业布局分析。

进入2018年，中产时代的商业潮流汹涌而至，消费市场需求增加，加之住宅市场遭遇频繁调控，商业地产投资呈快速增长态势，迎来了新的发展契机。商业地产市场分析，在互联网时代、共享经济的影响下，传统实体商业地产面临着机会与挑战，不少房企纷纷转型新兴业态，通过线上线下融合，实现跨界合作，试图在改革与创新中突破瓶颈，在激烈的市场竞争中突围而出。

首先，传统房企开始往产业地产转型。以万科为例：继2012年转型“城市配套服务商”之后，2018年3月，万科将自身的定位升级为城乡建设与生活服务商，并将这一战略定位具体细化为美好生活场景师等四个角色功能。6月29日，万科董事局主席郁亮更是公开表示，“我无法回答十年之后物流占多少、商业占多少，清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。”商业地产市场产业布局分析，目前，万科正通过旗下印力集团，以专业化的平台发力运营商业地产。

其次，产业地产商开始大肆布局。一线城市的商务园要么更加偏向写字楼，看重的是物业和设施的新旧程度，项目的区位条件，以租金取胜。要么是偏向独栋办公加研发，强调的是私密性和面子。一线城市由于租金回报率客观，目前已经有多家企业打通金融通道，通过引入基金全部自持园区项目，并且后期可在海外交易所发行Reits。二、三线城市商务园区往往是办公加研发或生产为主，独栋总部项目受制于客群数量有限，很难大面积复制。宁波，杭州，苏州等地囤积的大量写字楼物业，往往由于办公需求量不足而门可罗雀。类似案例包括成都天府软件园，武汉光谷，西安西咸新区，郑州郑东新区，济南等地由政府修建的大量办公物业，未来都面临着一客难寻的尴尬境地。产业园区毕竟是服务于产业的载体，规划上必须按照产业发展的步骤来，不能超前，更不能落后。

第三、制造企业、电商向产业地产延伸。2018年实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比例达到10.8%，较年初提高2.5个百分点，增长显著。商业地产市场产业布局分析，批发和零售业、住宿和餐饮业增速下降负面影响对商业营业用房的需求；金融业高速增长有利于促进写字楼市场发展。商业营业用房主要用于批发和零售业、住宿和餐饮业的日常经营，该两大行业的发展状况将直接关系到商业营业用房的市场需求，而金融业的发展与对写字楼需求息息相关。2017年，批发和零售业增加值同比增速下降至9.5%，2018年前三季度进一步降至6.1%；2018年住宿和餐饮业增加值同比增长6.1%，持续低于GDP增速。批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓负面影响市场对商业营业用房的需求，电子商务冲击持续存在及整体经济增长承压的背景下这一趋势仍将持续。而金融业方面，2018年金融业增加值同比增长15.9%，高出同期GDP增速9个百分点，金融业高速增长有利于促进市场对写字楼的需求。

最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（中新集团）也正在A股IPO排队中，据统计，2013~2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一方面，产业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张；绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的产业投资基金，正以园区为平台，以投资打造产业集群为最终目的，追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。

总的来说，随着我国经济增长平稳，经济结构不断优化，商业地产运营企业也在不断调整自己的发展坐标。同时，商业地产环保端的变化也将进一步加速市场向质优龙头集中，预计商业地产挑战中也孕育着机会，各类市场参与主体应该不断调整自己的发展坐标。以上便是商业地产市场产业布局分析所有内容了。

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-全文完-