商管公司方案课件.pptxVIP

目录一、前言

商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，本项目这种先招商旺市及后续销售结合的商业地产项目，因为其开发盈利模式以招商销售为主，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、经营者、消费者等方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属的物业进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。

（一）、整体运营与资产价值的交接与核算在曙光国际五金建材家居博览城的整个开发进程后期，项目的整体运营必须由统一的商管公司进行经营管理，以及产权资产及无产权资产成为开发商遗留资产须由商管公司经营，这些资产如下所示：1、已建成的所有商铺。2、市场内外广告位等无产权资产4、室内外部分公共区域各类多种经营点的设立和租赁，以上都是在开发本项目中产生的有价资产，这些资产只能靠商管公司进行运营和管理，所以必须要组建专门的商业运营管理公司，来为这些资产进行运营管理。

（二）、确保项目的运营兴旺和持续发展及各方关系的协调项目招商与销售的成功，远远不是结束，相反，只是一个开始，必须要通过精心的筹划运营管理，使曙光国际五金建材家居博览城在开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够进行持续的发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标。项目后期销售后，因产权分散，在开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者和消费者等多个方面的利益关系，其整体的运营管理将会遇到不少问题，需要成立专门的运营管理公司，协调和调控好各方面的关系，才能把商业物业整体的运营带动起来。

（三）、开发商自身可持续发展的需要1、令物业“保值、增值”，盘活开发商的固定资产。要解决商业物业如何“保值、增值”，吸纳有全盘规划和商业专业知识的人才，实行专业运营管理，有利于商业项目持续稳定的发展，盘活公司的固定资产。2、运营管理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长运营管理公司负责运营管理，开发公司负责开发，分工明确，能发挥各自专长。优化资源配置，项目才能走专业化发展道路。3、增加资金运作途径运营公司专业运营商业物业，为项目后期发展打造好产业链中的物业运营一环，同时增加了资金运作的新途径。4、专职处理商业物业问题运营公司专业运营商业物业，处理可能发生的各种问题，避免房地产公司直接面对购房业主及商业物业的问题，使房地产公司在后期开发中轻装前进。运营公司专业性强，专职于招商、运营管理，能给商铺投资者和租赁客户信心，使商业项目能持续稳定的发展，有利于公司在商业领域的长远发展。

租赁合同业主

管理模式的五个统一即统一项目的业态规划和布局。即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，帮助客户提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。即实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。即统一策划全年的系列营销活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使市场成为传播商贸资讯的平台即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境

重点工作流程?商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）?商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）?商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）?商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）?公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）?投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）?退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）

重点管理制度?《商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件?《商户服务手册》—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节?《委托经营管理合同》—与销售合同捆绑的业主返租协议?《经营管理公约》—对商户日常经营行为进行规范化管理?《商户经营承诺书》—要求商户针对经营管理公约和业主公约进行承诺确认?《消费者投诉管理制度》—结合相关工商规定执行?《消防安全管理制度》—结合相关消防规定执行

商管公司两大工作内容?曙光国际物业的硬件设施进行管理维护，包括建筑硬件设施、设备和水、电、工程等机电设备的维护和保养?商户装饰与装修过程的管理?安保和消防系统工作的管理?清洁、绿化及其他维护等一系列工作?物业服务的相关工作?曙光国际的形象包装和推广

商管公司两大工作内容在项目的运营管理中，物业管理是运营管理开展的前提，运营管理是物业管理的提升、发展和利润体现。在实际运营管理中，两部分是紧密联系，不可分离，如项目的日常服务管理工作，既体现了物业管理的内容，又体现了运营管理的要点，物业管理中处处渗透了运营管理的特征，