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锦都花园改造项目分析

1锦都花园改造项目简介

东苑锦都花园小区位于上海市莘东路339弄，为我司于1998年开发的项目。

小区内的5号楼共计有四个单元组成，其中一层有商业用房、业委会用房、物业

管理用房及自行车停车库等功能组成，二层至六层为居住用房，建筑平面的轴线

尺寸为12.38m*75.59m。根据公司相关要求，现需将5号楼一层的商业用房改造

成为居住用房。在（17）轴～（18）轴设有100mm宽的抗震缝。改造后的平面

布局为四套3房2厅2卫户型及一套2房2厅1卫户型，改造区域的建筑面积总

计545m2。

2改造方案与现状协调

因建筑结构及现状的制约，改造的方案只能在限定的条件下进行适当的优化。

改造方案的户型平面为一梯两户、南北通透的布局格式。其中3房2厅2卫户型

共计为三个面宽，其南向分别为次卧（面宽3300mm）、客厅（面宽3600mm）

和主卧（含套内卫生间，面宽3600mm）。北侧面宽分别布置客卫（面宽2000mm）、

主入口（面宽1650mm）、厨房（面宽1950mm）及小次卧（面宽3600mm）。

改造方案的各户型主入口选择在北侧，是经过了多轮讨论的结果。5号楼南

侧为宅前绿地，北侧为宅间道路。最初的想法是在宅前绿地设置步行道路，将改

造后的各户型的入口设置在南侧，打造入户花园。南入户房型的厨房空间和餐厅

空间较大，室内效果理想。但南入户的户型存在诸多问题：⑴入口离宅间路较远；

⑵宅前绿地内有樱花、瓜子黄杨等绿植，且种植较为稠密，作为户型入口隐蔽，

存在不安全因素；⑶宅前绿地为公共绿地，铺设入户步行道会减少小区的公共绿

化，对其他居民利益有损害。

北侧为小区人车混行道，北入口的位置选择有以下三个选项。⑴设置在公共

楼梯间内，从楼梯间进入住宅内。此方式为通用的方式，但查阅竣工图资料发现

楼梯间一楼的墙体为钢筋混凝土剪力墙。项目改造不应破原有建筑的主体承重结

构，故该选项被排除；⑵从2楼客厅卫生间下侧的位置入户。该入口的平面功能

虽会使得厨房更为大气。但该选项也存在诸多问题：入户在二楼的卫生间下，对

于一楼的用户感受较差；入户夹在单元入口和二楼厨房功能阳台中间，感觉空间

特别的狭小和不明显；⑶从二楼厨房功能阳台下侧位置入户。二楼厨房功能阳台

为挑阳台，同时也可作为一楼入户门的雨棚。该选项外观空间较为宽敞，也减少

了对外立面的破坏。综合分析确定作为各户型的入户位置。

3改造前的建筑现状分析及检测

项目改造会针对原有建筑内的隔断内墙体进行局部拆除，外墙的门和窗需要

局部的拆除和更换，还应根据方案图纸增加砌筑的墙体。因而保证改造后建筑的

结构安全是改造的前置条件。为此，我方组织了有资质的单位对5号楼进行了全

面的房屋抗震能力检测。主要检测内容有：

⑴根据5号楼建筑、结构竣工图图纸，复核房屋的主体结构形式、轴线尺寸、

结构构件的截面尺寸和布置情况。⑵房屋以往改造情况调查。⑶房屋完损状况现

场检测。⑷主要结构构件强度等级测定。⑸房屋倾斜现状检测。⑹钢筋状况检测。

⑺根据我方提供的房屋装修改造方案，对主体结构进行抗震措施分析和承载力计

算。⑻在现场检测和计算分析的基础上，对房屋现状和主体结构抗震性能做出总

体评价，并提出合理化建议。

现场检测结果表明，房屋实测轴网尺寸、结构布置、钢筋混凝土构件尺寸、

钢筋根数、箍筋间距与原设计基本符合，房屋混凝土实测强度满足原设计要求；

除1层层高外，其余各层层高与原设计相符。房屋倾斜现状检测结果表明，房屋

目前没有明显的倾斜现象。房屋完损状况检测结果表明，房屋散水存在开裂现象，

局部墙面粉刷起皮、脱落、渗水现象，为温度变化材料收缩裂缝和材料老化损伤。

房屋抗震措施鉴定结果表明，房屋抗震措施除砂浆强度等级不满足现行抗震设计

规范要求外，其余各项基本满足现行抗震设计规范要求。根据现场实际检测情况

和房屋改造设计方案，对房屋进行结构验算，验算结果表明，房屋在地震力作用

下底层混凝土构件承载力及上部砌体结构墙体承载力基本满足要求，筏板基础的

竖向承载力满足要求。综上所述，房屋改造方案可行。

4现场改造过程中遇到的问题及具体的解决方案

4.1一层平面的现状地坪做法自下而上为素土夯实、碎石150厚、C10混凝

土100厚、1：3水泥砂浆结合层、建筑装饰面层。改造方案的卫生间、厨房隔

墙为100厚蒸压加气混凝土砌块，其余空间的隔墙均为