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收益法在房地产评估中的应用及对策研究

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杨宇杨景海

【摘要】在社会持续发展的背景下，房地产市场也随之出现巨大的改变，逐渐凸显出房地产评估的重要作用。在房地产评估的过程中，常用的方法有市场法、成本法以及收益法，其中，应用的最广泛的就是收益法，这一方法能够对房地产价值以及最终收益做出客观合理的评估。在房地产评估时，如果采用收益法，在房地产未来净收益的评估方面有更多的侧重。本文深入的分析了收益法在房地产评估中的应用状况，并提出了相应的对策。

【关键词】收益法;房地产评估;应用

相比于其他的发达国家，国内的评估市场发展处于比较落后的水平，不管是在理论研究上，还是在实践上，都存在一定的不足。由此可见，我国对于房地产评估还是在不断的探索时期。在评估房地产的过程中，经常会有两方面的错误出现，第一是在选择数据上主观性比较强，第二是有关房地产评估的法律法规具有比较强的局限性。目前，国内主要采用的评估方法有市场法、成本法、收益法、剩余法以及路线价法等。然而，从这些方法的实际应用上来看，都各自存在一些局限，市场中对于房地产评估存在一些具体的要求，但是这些方法不能满足实际需求。此外，我国房地产的评估手段和方法还有不足存在，相比于国际上的房地产制度，我国的制度上有一些不同，所以不能完全的参考国外的经典案例，建立的房地产评估体系要完全与我国的特色相符合，从而推动我国房地产评估的健康发展。

一、房地产评估相关概念

（一）房地产评估

房地产评估是指评估人员根据实際评估目的，按照评估原则，在合理的评估程度下，采用合适的评估方法，对房地产价格的相关影响因素进行分析和研究，对房地产价值做出科学合理的估算。

（二）房地产价格的影响因素

在对房地产价格进行制定的过程中，存在很多方面的影响因素，其中包括房地产所处环境的社会、经济以及政治等。从类型来说，可以把主要的影响因素划分为一般、个别以及区位因素。一般因素会在一定程度上影响到房地产价格，属于一种整体性的因素，不会在特殊房地产价格出现之后随之改变，这也就说明，在特定的环境下，会在很大程度上影响到房地产价格的变化。

区域因素的核心为城市环境的整体功能，在房地产价格的影响因素当中，区位条件四非常重要的，主要表现在几个方面，分别为环境卫生、商业经营、土地利用以及聚集程度。

房地产价格一般都存在很大的差异，在相应的影响因素当中，对于制定价格来说，特殊因素的影响更严重，将这一类型的因素主要划分成为房地产的用途、性质以及作用，对于房地产的价格有不同的影响程度，其中主要因素有房屋高度、装修以及实际用途等一些内容。

二、收益法在房地产评估中应用概述

（一）收益法的概念

收益法也称为收益还原法，把房地产在未来能够实现的收益采用一定的还原利率折算到估价时点的价值，累加相应的现值，从而对房地产目前的价格做出合理客观的估算。在评估房地产的价值时，如果此阿勇收益法，就会更加侧重于房地产未来的预期收益。在评估一些可以明显的实现市场经济效益的房地产时，可以采用收益法，例如写字楼、酒店以及商场等。在通过收益法评估房地产时，因为房地产在目前以及未来时点之内，产生的收益和国家政策、经济情况以及社会发展形势之间存在非常明显的关联，因此，在评估房地产未来价值的结果中，会有一些波动，而对于投资者来说，更加注重的是在未来的一段时期之内房地产能够实现的收益，因此，通过收益法得出的评估结果在准确性以及合理性上更高。在对房地产的未来收益进行评估时，如果采用收益法都可以以货币的形式来衡量。

（二）收益法的理论依据

西方经济学中的预期原理是收益法的理论依据。在预期原理中，认为房地产在未来时间内的预期收益能够决定房地产的价值。在理论角度上，房地产在目前的收益和价值之间没有关系，但是未来收益可以参考目前的收益，在市场外部条件变化之后，房地产的目前收益就不能当作是评估房地产价值的参考。

（三）收益法的适用条件

在对收益法进行使用的过程中，要求被评估的房地产可以产生相应的收益，或者是能够形成潜在的收益，并且可以以数量的形式来衡量房地产的收益以风险，比如，写字楼、百货大楼、酒店、商铺等。如果房地产的收益或者是潜在收益不能实现量化，就不能采用收益法，比如图书馆、政府机关以及博物馆等。同时，在收益法的评估对象中，还包括目前并没有实现收益，但是类似的房地产有收益实现，这样的评估对象也可以通过收益法评估。例如，估价对象如果是处于空置状态或者是自用的住宅，并没有收益，但是由于相同类型的住宅以出租的形式可以得到收益，因此，可以假设住宅是在出租的情况下采用收益法来作出评估。

（四）收益法在房地产评估中的应用优势

收益法的理论依据非常充分，估算房地产在未来期间之内能够达到的现金净流量折算成现值之后累加得到的和，从而可以作为房地产现价的参考，收益法有更为健全的理论基础，从而有