万科企业股份有限公司的财务分析.pdf

万科企业股份有限公司的财务分析--第1页

万科企业股份有限公司的财务分析

万科企业股份有限公司的财务分析--第1页

万科企业股份有限公司的财务分析--第2页

孙雪张燕

（德州学院，山东德州253000）

【摘要】房地产业是推动我国经济快速发展的重要支柱产业之一，为我国经济发展作出了

重要贡献。作为连续六年蝉联中国房地产第一地产公司——万科企业股份有限公司（以下简

称“万科”），它的发展更是在房地产业占有举足轻重的地位，本文主要通过对万科近几年

的财务分析，阐述了万科房地产市场的发展状况和存在的问题,并提出了在国家宏观调控政

策下的具体应对措施。

【关键词】房地产；财务分析；经济发展；资本结构

一、万科企业股份有限公司的简介

万科成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市

公司，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，是目前中国最大的专业住宅开发企

业。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业

200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体

评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项，并率先成为全国第一个年销售额超千亿的房

地产公司。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势，“万科”成为行业第一

个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者

的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明

专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的

第一个客户关系组织，它是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的

住宅企业。

二、万科的财务分析

财务报表分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企

业的过去和现在的经营成果，财务状况及其变动，目的是为了了解过去，评价现在，和预测

未来，帮助利益关系集团改善决策。企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营

万科企业股份有限公司的财务分析--第2页

万科企业股份有限公司的财务分析--第3页

业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险

程度，以做出正确的投资决策。万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，有效地做好企业

财务分析，才能更好地实现企业的战略发展。

（一）偿债能力分析

流动比率主要判断企业的营运资金是否充足，是企业流动资产与流动负债的比值，从表中可

以看出万科2008到12年流动比率是逐渐降低的，企业的营运资金并不是非常充足的。速动

比率在2009年达到最大值后又逐渐降低，与流动比率相比，说明企业存货在流动资产中的

比重较大，形成了存货的积压和滞销，房地产的存货压力进一步增大。虽然整体万科的短期

偿债能力较强，但流动比率与速动比率逐年趋于降低，说明公司存货所占比例不断增加，资

金被套在空置房中，造成了企业偿还债务的能力在逐渐下降，所以应采取措施加强对流动的

管理，不能够让存货有大量的积压，同时应保持充足的现金，以确保经营的稳健性和安全

性，提高风险意识。

（二）营运能力分析

应收账款周转率在近五年来逐渐提升，并在2012年有较大提升，说明万科对应收账款管理

水平较高，回收速度快，变现能力强，但也应将其控制在一定限度之下，适度的控制公司的

信用政策才有利于公司的发展，总资产周转率与存货周转率虽稍有下降趋势，但仍然总体水

平较高，企业用资本获利的能力较高，销售能力及存货的利用水平较高，总资产的利用水平

也较高，营运能力较强。

（三）盈利能力分析

万科股东权益报酬率逐年提升，净利润占股东权益平均额的比重逐年增高，销售净利率也有

较大幅度的增长，股东获取的投资报酬较高，企业经营管理水平较高，销售毛利率整体有所

下滑，盈利能力有所下降，销售成本在销售收入中的比重越来越高，毛利也逐渐降低，说明

企业应加强对成本的控制水平，增强销售能力，以期实现更高的盈利能力。

（四）发展能力分析

万科企业股份有限公司的财务分析--第3页

万科企业股份有限公司的财务分析--第4页

从总体来说，近五年三个发展能力指