浅议房地产项目经济评价可行性研究.docx

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浅议房地产项目经济评价可行性研究

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论文导读：房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。

关键词：房地产项目，可行性研究

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可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利,并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法,其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性,并为开发项目的实施和控制提供参考。可行性研究是项目投资决策的重要依据,是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据,是项目筹措建设资金的依据,是编制设计任务书的依据。论文写作，房地产项目。

1.房地产项目经济评价特点分析

房地产开发项目的特点是房地产开发项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程,房地产产品的总成本费用之和即为总投资,其财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入。对于一般的房地产项目而言,经济评价主要是财务评价,因此房地产开发项目经济评价,即财务评价的特点：

1.1微观效益分析与宏观效益分析相结合,以宏观效益分析为主

房地产关系到人们的切身利益,不能只看项目本身的获利能力,还要考虑项目对社会的影响,即考察项目的建设和经营对国民经济有多大贡献以及需要国民经济付出多大代价。在当前经济形势下,房地产开发商更应该重视国家宏观经济调控政策的方向的分析,根据国家的需求,更多的投资经济适用房、中小型住房等项目。论文写作，房地产项目。

1.2定量分析与定性分析相结合,以定量分析为主;

财务评价是可行性研究报告中唯一的量化的评价部分,必须进行数据的预测估算,进行定量分析,定量分析更加直观,能直接反映项目的效益,据以判别项目的财务可行性。作为资金密集型的房地产业,迫切需要从粗放式开发向集约式开发过度。特别是在当前金融危机下,房地产开发商要扩大开发利润空间,必须用定量分析的方法,来量化开发过程中的每一项成本支出,摆脱过去粗糙的定性分析,从而真正达到全过程量化监测成本费用,最大限度地降低开发风险。

1.3分析过程中主观性与客观性相结合,主观性所占比重较大;

如实践中,由于编制财务评价报告的目的不同,委托人及编制人对财务评价缺乏应有的认识和重视,使得财务评价主观意识较强,受委托人和编制人员影响较大。投资额、房价、销售量等是编制人员可以对财务效益进行主观控制的手段。编制人员对风险的态度和对项目的认识也会使财务评价表现出很强的主观性。

2房地产项目可行性研究过程

2.1以投资机会研究

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行初步可行性研究。

2.2初步可行性研究

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。论文写作，房地产项目。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

2.3详细可行性研究

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%。项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

2.4可行性研究阶段工作精度表

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项目内容

时间（月）

费用

允许误差

投资机会研究阶段

1～3

0.2%～0.8%

30%～20%

初步可行性研究阶段

6

0.25%～7.5%

20%～10%

详细可行性研究阶段

8～16

0.2%～1.0%

10%

3.房地产项目可行性研究分析

在当前金融危机状况下,房价持续下跌,房地产市场低迷,开发商更应该重视项目的可行性研究,充分发挥项目前期可行性研究的作用,避免因决策失误而造成更大的损失。

3.1必须进行充分地市场调查

在充分调查研究的基础上,正确预测、分析市场,给房地产市场准确定位。论文写作，房地产项目。预测开发完成后的市场销售前景,再倒推出获取开发土地和投资建设的时机,在这个过程中,要充分预测办理土地竞买过程的难易度,以及办理规划审批,施工