房地产行业地产论道之预售制度篇(二十三)：改革融资，重塑生态.docx

目录

前言 3

我国预售制度改革已提上日程 4

国内外预售制度间的核心差异体现为预售资金究竟如何流向房企 9

日本：预售定金不足房款的20%，且受三方机构保护 9

美国：资金层面预售与现售差异小，房款拨付需等待竣工交付 10

新加坡：房款按照交易和工程进度支付，节点划分严格 11

不仅是行政管制，预售制度还通过预售资金重塑行业的融资结构 12

国内房企借力预售资金作为无息杠杆打造快周转高杠杆运营模式 12

在严格的预售资金监管外，海外房企在拿地端也有压降杠杆的手段

16

若不论存废单论优化，预售制度改革预期以房企降杠杆为大基调 19

投资建议 20

风险提示 20

前言

二十届三中全会提及预售制度改革，得到市场广泛关注。会议决定：“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市

取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度”。

在行业层面，不可否认的是预售制度在中国房地产市场的发展历史中起到不容忽视的作用，但其带来的客观问题也确实亟待解决。预售制度下房企成功打造出快周转开发模式，行业规模也迅速扩张，推动了城镇化发展，加

速解决了居民的住房问题。但是，预售制度下买卖双方权利义务不对等、资金监管不严等问题依旧严峻，尤其是近几年在行业的调整期，房屋烂尾、购房者权益受损等问题愈发凸显，由此也引发各方对于预售制度是否合理、是否需要优化等的不断讨论。

要讨论改革，首先需要明确预售制度早已突破普通行政类制度的影响范畴，而是能够对房企的融资结构，进而衍生到行业的发展模式带来重塑。我们在2018年9月发布的行业框架《用金融，重塑地产周期》中明确房企的三

重融资规则，即拿地融资、开发融资和销售融资，其中虽然提供初始杠杆的是拿地融资，但是提供最大杠杆的是销售融资，这就涉及到预售制度。因此，从对制度的理解上，需要明确，预售制度看似是企业行政类制度，但从效果上，与房企的融资情况密切相关。

其次，对于改革，若不论制度的存废，仅论制度的优化，以日本、美国、新加坡为代表的发达国家的预售制度值得被参考，在于其对预售资金的融资功能进行了有效的监管。通过制度的对比，我们认为海外部分国家预售资金监管更为严格，体现在预售资金比例、资金支付节点、资金监管方式等维度，

基于此，其房企使用预售资金作为融资渠道的空间小，效果也有限。映射在资产负债表上，海外房企不以预收账款为负债端的核心科目，且杠杆率相比于国内房企更低。

最后，展望后续发展，不论改革如何进行，大方向都指向行业去金融化和房企杠杆率的调降。2017年“房住不炒”定调后，2018年起房企端融资渠道开始逐步收紧，房企进入降杠杆缩表周期。长期来看，房地产行业去金融化、

房企降杠杆为发展大方向，预期也是政策优化的基调。

我国预售制度改革已提上日程

借鉴香港的“卖楼花”模式，国内（代指中国内地，下同）于1994年在法

律层面确认预售制度的设立。上世纪50年代，霍英东在香港创造出“卖楼

花”模式，即通过在开工建设前先交定金、后分期付款的方式出售房屋，该

模式一方面降低了购房者的购房门槛，另一方面也减轻了开发商的资金压力，成为彼时香港房地产市场的重要革新。国内于上世纪80年代借鉴香港

模式开始在深圳、上海进行预售试点，于90年代通过《中华人民共和国城市房地产管理法》在法律层面对预售制度进行确立。

时间 事件表1：国内商品房预售制度于1994年确立

时间 事件

1983年/1986年 中国内地借鉴香港楼花模式，在深圳/上海开展商品房预售试点。1956年 香港政府出台《预售楼花同意书

1983年/1986年 中国内地借鉴香港楼花模式，在深圳/上海开展商品房预售试点。

1994年 国务院颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，在法律层面确认商品房预售制度。

住建部出台《城市商品房预售管理办法》，对预售的定义、预售的

住建部出台《城市商品房预售管理办法》，对预售的定义、预售的

条件、预售的程序等进行明确。

1994年

2001年 修订《城市商品房预售管理办法》，细化惩罚措施。1998年 国务院发布《城市房地产开发经营管理条件》，再次强调商

2001年 修订《城市商品房预售管理办法》，细化惩罚措施。

2004年 修订《城市商品房预售管理办法》，完善预售申请流程。数据来源：中指研究院、

《城市商品房预售管理办法》中明确规定了商品房预售的基本条件，且在统一规定外，部分城市还设置了其他补充细则。商品房预售被定义为房