房地产行业新加坡“居者有其屋”与我国保障房制度的比较.docx

正文目录

新加坡双轨制，供需两端保障居者有其屋 5

市场模式：政府主导组屋建设，融合政府和开发商角色 5

土地制度：土地国有，两权分离，严格规划土地利用 6

住宅供应：政府主导居者有其屋，组屋人口占比超75? 8

住房金融：三大资金政策支持购房，再融资支持灵活贷款 12

税收制度：各类印花税抑制房价过热，保障居民住房需求 17

中新两国保障房政策的比较与思考 21

我国地域辽阔人口众多，保障住房覆盖范围有限 21

保障房由保租赁向保产权转变，深圳探索共有产权模式 22

投资建议：持续关注强信用国央企 25

风险提示 25

图表目录

图表1：政府主导组屋建设，开发和政府机构职能融合 5

图表2：HDB财政赤字基本由政府拨款填补 6

图表3：HDB政府拨款占新加坡政府财政支出较大比例 6

图表4：SLA在国家土地管理中发挥着重要作用 6

图表5：SLA根据需要强征私人土地为国有土地 7

图表6：土地征收的法定日期土地市场价值基本低于征收时土地市场价值 7

图表7：新加坡住宅用地占国土面积比较少 8

图表8：新加坡HDB住宅建设与当年销售基本保持一致 9

图表9：新加坡购买组屋主要通过BTO/SBF/OBF三种方式 9

图表10：HDB通过各种优先计划保障组屋的合理分配 10

图表11：HDB抽签措施保障组屋公平合理分配 10

图表12：最小居住年限限制，保障组屋供给用作居住目的 11

图表13：公寓住宅占比上涨，但组屋仍为主要类型 11

图表14：组屋居住人口占比下滑但仍超75? 11

图表15：家庭平均月收入越低，购房津贴越高，最高可达80,000新元 12

图表16：新加坡公积金缴存和分配率按年龄段有不同划分 13

图表17：HBD低息贷款条件优于银行住房贷款 13

图表18：新加坡自有住房和自有住房人口比例经历显著上升后维持高水平 14

图表19：新加坡公积金贷款利率与中国公积金贷款利率相当 14

图表20：新加坡SORA近期上涨较多 15

图表21：新加坡SORA已上涨至我国LPR水平 15

图表22：通过抵押贷款再融资获取更低利率或延长还款期限 15

图表23：再融资需满足一定要求，HDB贷款转换至商贷后无法换回 16

图表24：截至2024年8月9日，商业贷款利率不及HDB贷款优惠 16

图表25：新加坡土地资源稀缺人口密度高 17

图表26：2023年新加坡外籍人士占比较高 17

图表27：新加坡全球金融中心指数位居世界前列 18

图表28：房产持有时间越短则卖方需付出更多税收 18

图表29：买方支付累进税收，价格越高税收越重 19

图表30：额外买家印花税抑制房地产市场投资 19

图表31：外国额外买家印花税高至60? 19

图表32：外国额外买家税使得新加坡房地产市场投资得到抑制 20

图表33：新加坡税收和相关政策限制合理，房价指数相对稳定 21

图表34：我国住房保障政策由于地广人多的原因普及性较差 22

图表35：深圳明确三类保障性住房体系，发展完善住房保障体系 23

图表36：深圳保障租赁覆盖不同社会群体，确保多类群体基本住房需求 23

图表37：深圳探索共有产权房模式 24

新加坡双轨制，供需两端保障居者有其屋

新加坡的住房政策是一个综合性的体系，涵盖了供应端和需求端的多重措施。在供应方面，政府通过建屋局（HDB）以远低于市场价的土地成本建设了大量的保障性住房，满足普通家庭的基本需求，并通过推出多种改善型产品来满足更广泛的需求。在需求方面，政府提供了购屋津贴、中央公积金以及HDB低息贷款等多种资金支持居民购房，并通过高印花税抑制住房投机行为。这一系列政策不仅确保大部分家庭能负担得起房屋，还有效平衡了市场供需，实现了“居者有其屋”的社会目标。

市场模式：政府主导组屋建设，融合政府和开发商角色

1990年以前，以解决居民基本住房需求为主。在1960年以前，新加坡经历了人

口激增，从1947年的94万人增加到1957年的170万人，导致人均居住面积减少。为应对新加坡改善信托基金（SIT）在提供公共住房方面的财务困难，1958年通过了

《住房和发展法案》，成立了HDB并于1960年接管了SIT的公共住房职责。在1960年至1970年间，HDB实施了两个五年计划，初步解决了国民的居住问题。1970年至1990年间，HDB持续建设，基本解决了住房问题，并逐渐关注中产阶级需求。

1990年至今，以提升住房品质