房地产项目规划设计应注意的五大问题.pdf

房地产项目规划设计应注意的五大问题--第1页

房地产项目规划设计应注意的五大问题

房地产项目规划设计应注意的五大问题

2022年08月23日17:39

从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好

坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那

么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析

一个规划设计方案，出发点是什么？根据我们的实

践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握五条

基本原则。

一、房地产规划设计必须以人为本，以住

户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘

建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七

十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简

单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐

患。西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主

干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字

路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，

而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车

辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终

于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。

房地产项目规划设计应注意的五大问题--第1页

房地产项目规划设计应注意的五大问题--第2页

这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。

“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈

子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角

度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，

犯了一条大忌。

二、房地产规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位

去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，

框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方

案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，

价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭

园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中

海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，

加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！

粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运

转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业

管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付

出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目

定位的典型例子。

三、房地产规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。

现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买

不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前

设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提

房地产项目规划设计应注意的五大问题--第2页

房地产项目规划设计应注意的五大问题--第3页

前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的

规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，

湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小

高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，

可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是

他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体

业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游

玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，

别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐

私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为

两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是

小区