历史回顾：美联储降息初期居民房地产配置规律.docx

内容目录

TOC\o1-3\h\z\u1、如何界定降息初期？ 8

2、降息初期居民房地产配置要从哪些维度去观测？ 9

、基本面 9

、居民端 13

、销量和房价维度 13

、居民购买力和资产配置角度 14

、企业端 16

3、五轮降息历史回顾 17

、第一轮1984年9月降息 17

、基本面 17

、居民端 18

、企业端 19

、第二轮1989年6月降息 19

、基本面 19

、居民端 20

、企业端 21

、第三轮2001年1月降息 22

、基本面 22

、居民端 22

、企业端 23

、第四轮2007年9月降息 23

、基本面 23

、居民端 24

、企业端 25

、第五轮2019年8月降息 25

、基本面 25

、居民端 26

、企业端 27

4、降息后居民房地产配置有哪些规律？ 27

5、本轮降息后居民房地产配置会有什么表现？ 27

6、风险提示 28

图表目录

图1：1982年后美国经历5轮完整降息周期 8

图2：美国房地产和租赁业占GDP比重 9

图3：房地产周期与经济周期 10

图4：房价变动领先于通胀 10

图5：稳定物价是美联储货币政策的主要目标之一 11

图6：美国实际利率水平受通胀影响 11

图7：美国财政收入和支出 12

图8：美国政府部门杠杆率（名义） 12

图9：美国国债余额及占比 12

图10：次贷危机期间圣路易斯金融压力指数飙升 13

图11：新建住房销量和成屋销量变动 14

图12：美国房价指数变动情况 14

图13：美国居民住房购买力指数变动 15

图14：美国居民部门杠杆率及贷款负担 15

图15：美国居民资产配置比重 16

图16：新开工与销量变动情况 16

图17：美国80年代经济增速及通胀变动 17

图18：美国二战后婴儿潮促进80年代地产行业发展 17

图19：80年代美国房价指数 18

图20：80年代美国新建住房销量 18

图21：1980-1986年美国居民家庭房地产资产配置 19

图22：1975-1986年美国居民杠杆率 19

图23：80年代美国新开工 19

图24：80年代美国库存及空置率 19

图25：储贷危机期间美国银行倒闭和救援数量明显增加 20

图26：美国90年代初期陷入经济衰退 20

图27：1988-1995年美国新建住房销量变动 21

图28：1988-1995年美国房价指数变动情况 21

图29：1988-1995年美国住房按揭贷款拖欠率 21

图30：1987-1994年美国居民房地产资产配置占比 21

图31：2001年美国经济增速下滑 22

图32：2001年降息后美国房屋销量较快增长 23

图33：2001年降息后美国房价保持较快增长 23

图34：美国90年代初期陷入经济衰退 24

图35：次贷危机期间美国房价指数 25

图36：次贷危机期间美国居民房地产资产配置 25

图37：美国财政刺激收入增长和消费恢复 26

表1：第一轮降息期间房地产居民端表现 18

表2：第二轮降息期间房地产居民端表现 21

表3：第四轮降息期间房地产居民端表现 24

表4：美国三轮经济援助增加居民收入 26

美联储货币政策是当前影响全球资本市场的最重要的因素之一。截至2024年8

月13日，根据芝加哥商品交易所FedWatch必威体育精装版数据显示，美联储9月降息25个基点的概率为52%，降息50个基点的概率为48%。市场对降息期待已久，预期货币政策转向一方面能刺激居民信贷需求，改善房地产销量；另一方面，改善房企现金流，促进新开工好转。本文通过详细梳理历史上美国降息初期房价、住房销量和居民资产配置的变动情况，结合当前美国房地产市场的主要特征，分析降息周期下美国居民房地产配置的主要特征。

1、如何界定降息初期？

20世纪七八十年代，美国陷入严重滞胀。1979年10月开始，时任美联储主席的沃尔克主要将货币供应量增长率作为美联储货币政策中介目标，但由于金融创新的迅速发展等原因，货币供应波动明显加大。1982年为应对经济衰退压力，美联储调控目标转向准备金，利率的变动开始趋于稳定，直至1993年7月格林斯

潘正式宣布将联邦基金利率作为主要政府调控目标。本文主要以1982年联