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2024-09-18 发布于湖北
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全国个人住房信贷市场分析及展望.docx

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全国个人住房信贷市场分析及展望

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一个人住房贷款市场运行情况

（一）总量运行

我国大陆地区第一笔个人住房按揭贷款是在1985年由中国建设银行深圳分行向南油集团发放的，而个人住房贷款的大发展要等到1998年。这一年印发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），这一文件要求1998年下半年开始停止住房实物分配，并提高职工住房租金，其目标是发展住房买卖市场。与此同时，与住房买卖配套的金融支持政策也得以落实，文件第20条要求“扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。”这些措施使得个人住房贷款快速增长，仅1998年当年就实现了271.58%的增长。经过21年的发展，个人住房贷款余额从1998年末的700亿元左右迅速增长到2019年底的30.07万亿元，增长了429倍，年均增速为33.5%。个人住房贷款在银行贷款中的地位也不断上升，1998年个人住房贷款余额占总贷款余额的比重不足1%，2019年这一比例接近20%（见表1）。

表11998～2019年个人住房贷款市场情况

单位：万亿元，%

年份

个人住房贷款余额

个人住房贷款余额同比增长率

金融机构各项贷款余额

个人住房贷款余额占总贷款余额百分比

1998

0.07

271.58

8.65

0.82

1999

0.14

94.05

9.37

1.46

2000

0.33

142.34

9.94

3.34

2001

0.56

67.47

11.23

4.95

2002

0.83

48.56

13.13

6.29

2003

1.20

45.28

15.90

7.55

2004

1.60

35.15

17.74

9.02

2005

1.84

15.00

19.47

9.45

2006

2.27

19.00

22.53

10.08

2007

3.00

33.60

26.17

11.46

2008

2.98

10.50

30.34

9.82

2009

4.76

43.10

39.97

11.91

2010

6.20

29.70

47.92

12.94

2011

7.14

15.50

54.79

13.03

2012

7.50

12.90

62.99

11.91

2013

9.00

21.00

71.90

12.52

2014

10.60

17.60

81.68

12.98

2015

13.10

23.90

93.95

13.94

2016

18.00

38.10

106.60

16.88

2017

21.90

22.20

120.13

18.23

2018

25.75

17.80

136.30

18.89

2019

30.07

16.70

153.11

19.72

资料来源：Wind数据库、中国人民银行金融机构贷款投向报告。

|Excel下载

表11998～2019年个人住房贷款市场情况

住房市场的发展离不开金融支持，房价的涨跌也与个人住房贷款的增速表现出较强的相关性。从图1个人住房贷款余额增速情况来看，2006～2007年、2009～2010年、2012～2013年、2015～2016年这四个时间段是个人住房贷款余额增速较快的阶段，同时也是房价上涨较快的阶段，两者保持了较为一致的关系。

2016年以来，在中央“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的政策定位下房地产市场调控政策持续从紧。住建部、央行、银监会、国土部等多部委多次表示要防范房地产泡沫风险，加强金融管理，严控加杠杆购房，严禁“首付贷”等个人住房融资违规行为。从数据上来看，银行信贷部门较好地落实了“房住不炒”的精神。2016～2017年个人住房贷款余额同比增速由38.1%大幅下降至22.2%，2018～2019年继续延续下降趋势，2019年底增速下降至16.7%（见图1）。尽管2019年个人住房贷款余额达到30.07万亿元，仍处于历史高位，但对于如此巨大的市场，增速下降即意味着“刹车”行为，如果突然“刹车”至速度为零，则有“翻车”风险。从目前数据看，个人住房贷款较好地完成“房住不炒”的任务，目前进入相对稳定状态。

图12006～2019年个人住房贷款余额及增速情况

（二）市场结构

最早一笔个人住房按揭贷款由中国建设银行发放，国有大型商业银行是我国个人住房贷款业务的开拓者。从目前统计数据来看，国有大型商业银行依然是我国个人住房信贷市场的主力军，截至2019年6月，工、农、中、建、交五大国有商业银行个人住房贷款余额合计为18.76万亿元，相比1998年末的不到500亿元，增加了18.71万亿元，增长了374.2倍；占