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物业管理招标案例评析

物业管理招标案例评析

案例

2021年11月××税务局委托某政府采购中心采购

2021—2021年度物业管理服务项目，12月5日开标时仅有2

个供应商按时递交了投标文件，招标失败。2021年1月，该

采购中心收到某财政局要求重新公开招标的批复后再次启

动招标程序（采购人主动要求重新公开招标），2月13日开

标时共有6个供应商按时递交投标文件。2月18日该采购中

心组织了专家评标，19日发布中标结果公告，公示期间无质

疑、投诉。3月3日正式发出中标通知书和政府采购合同。

至此，采购结束，历时4个月。

物业管理现状

物业管理（propertymanagement）的概念大体有两种

解释：一种是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合

同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫

生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整

治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务；另一

种，在国务院颁发的《物业管理条例》中，物业管理被定义

为“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按

照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地

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进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和

相关秩序的活动。”而对非住宅类物业而言，笔者认为前者

更准确些。

目前，采购人的物业管理现状基本可以分为两类：原

来无统一的物业服务企业，只是采购人分别找一些专业公司,

如公司、保安公司、绿化公司、电梯公司等来进行服务；原

来已经有物业服务企业在提供服务。

根据实践经验，对物业管理服务项目的采购基本可以

得出以下结论：一是如果采购人对原物业服务公司比较满意，

则参与投标的供应商比较少，招标失败概率比较大，其原因

在于许多供应商认为竞争优势不足；二是如果是原来没有物

业公司或者是采购人对原来的物业公司不满意，则参与投标

的供应商就多，竞争就比较激烈；三是如果第一次采购失败，

再次采购时竞争会比较激烈，参与投标的供应商数量就比较

多。

物业招标的易与难

总体来讲，物业管理项目经过几年的采购实践，招标

文件已形成比较成熟的模板，标准化程度较高，正常情况下

采购周期比较短，采购过程也比较简单、规范。而且相对来

说，物业管理项目技术含量比较低，倾向性、歧视性指标比

较容易被发现，对招标文件的质疑、投诉比较少。这些都是

物业招标比较成熟的地方。

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然而，物业招标面临的困境也并不少。首先，在采购

人前期有物业公司管理，且采购人也比较满意的情况下，竞

争往往不太充分，因为没有足够数量的供应商参与投标而造

成的招标失败的概率很大，据上海市政府采购中心综合部提

供的数据，物业招标失败率高达25%以上，远高于其他类型

项目的失败率，由此造成业务人员工作量成倍增长。其次，

如果采购人对原物业公司比较满意，而招标后原物业公司没

有中标，可能会产生一些后遗症，比如，新招的物业公司的

管理常与采购人要求不合拍，两者矛盾很多，采购人意见很

大。最后，由于招标失败率比较高，在第二次甚至第三次招

标时，参与投标的供应商数量大增（许多供应商知道第一次

失败就意味着竞争不充分，第二次参与竞争，中标概率就大

了），“鱼龙混杂”局面时有发生，再加上如果评标专家不能

客观、公正、认真仔细的话，就很容易发生采购人拒绝接受

评标结果的情况。

采购人的反馈

通过集中采购（以公开招标为主），采购人通常会得

到三种结果：一是有了一个统一的物业服务企业来管理采购

人的全部物业；二是有新的物业服务企业中标；三是原来物

业公司中标。总体来看，采购人对物业项目招标的结果还是

比较满意的，主要有以下一些典型评价。

评价一：原来没有统一的物业服务企业，有很多公司

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