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魅力商业运营方案

江苏苏南万科物业服务有限公司

2011

无锡市滨湖区周新西路

目录

1.序言 4

2.营运组织架构 4

2.1组织架构 4

2.2职能定位 4

3.岗位职责 4

3.1营运主管工作职责 4

3.2区域经理工作职责 5

3.3营销推广工作职责 6

3.4保安保洁按已签订的物业服务协议约定工作 7

4.工作标准 8

4.1营运管理工作标准 8

4.2营销策划工作标准 13

4.3客户管理工作标准 16

4.4客户经营业绩管理 21

5.营运管理制度 22

5.1目标商户保有管理制度 22

5.2商户档案管理制度 23

5.3商户费用收取管理制度 23

5.4合同续租管理制度 24

5.5合同转租管理制度 25

5.6业态变更管理制度 26

5.7商户经营规范管理 26

5.8商户进场管理制度 27

5.9商户撤场管理制度 29

5.10商户促销活动管理制度 30

5.11突发事件应急管理办法 31

5.12周例会管理制度 33

5.13现场管理规范考核规定 33

6.相关表单 34

1.序言

魅力之城商业区，分布于魅力一区二区，应引领一种健康、便利的生活方式，定位于中档社区配套。

2.营运组织架构

2.1组织架构

营运主管(1人)

营运主管(1人)

区域经理(2人)招商经理(1人)营销推广(1人)物业管理(保安2

人、保洁2人)

说明：物业管理人员由服务中心人员兼，其他人员为全职。

2.2职能定位

客户服务

咨询

策划推广

商业形象管理

经营管理

合同管理

物业管理

物业前期介入

求助报修

品牌形象管理

经营户管理

物业外委服务质量评定

投诉管理

广告宣传

经营调整

工程遗留问题整改方案

费用收取

活动实施

经营风险管理

公共物业经营管理

3.岗位职责

3.1营运主管工作职责

工作关系

直接上级部门

公司总经理

业务对接部门

魅力项目、地产商业组

主要评估考核人员

公司总经理、地产商业组

内部关联部门

公司财务部、行政组

项次

岗位职责概述

1

在总经理领导下，全面支持项目的营运日常管理工作；

2

与项目共同完成公司下达的经济指标和重点工作；

3

组织拟定(修改)年度经济目标和重点工作计划并认真实施完成；

4

组织拟定(修改)基本管理制度和业务流程；

5

根据市场和商圈的变化，支持协助进行经营调整；

6

在公司领导下，支持营运团队的管理和建设；

7

配合公司实行目标管理及绩效考评；

8

确保各项工作符合公司制度及流程要求；

9

长期目标支持项目的业态优化组合和经营户质量，提升租金水平。

项次

主要工作

1

参与项目年度预算，并帮助项目达成预算目标；

2

跟踪分析项目租金状况，并提出合理建议；

3

掌控项目欠租状况，并跟进催收进度；

4

跟进项目下到期租户合同续签状况；

5

了解项目销售状况，分析提出租户调整和帮组租户提高业绩的建议；

6

参与并指导项目业态调整计划；

7

参与并掌控项目租金扶持政策；

8

参与了解项目周边市场租金，对项目租金定价提出建议；

9

参与了解竞争对手状况，提出项目的应对建议；

10

帮助项目进行招商、使租赁进度和业态调整达到预期；

11

完成领导交待的其他工作；

12

参与了解新项目的前期筹备工作；

13

协调项目与公司各部门之间的沟通合作。

3.2区域经理工作职责

工作关系

直接上级

营运主管

对接业务

魅力商业

评估考核员

营运主管

项次

岗位职责概述

1

商户进场管理

2

商户退场管理

3

装修管理

4

经营环境管理

5

开闭店管理

6

巡场管理

项次

主要工作概述

1

督促商户按合同约定缴纳费用；

2

办理商户退场手续/执行强制退铺；

3

装修制度修订；

4

装修手续办理；

5

装修过程管理；

6

装修核验；

7

基本经营环境(灯光效果、听觉效果、商业气氛的营造等)

8

商铺环境管理；

9

开闭店及店员形象管理；

10

制定巡场路线；

3.3营销推广工作职责

工作关系

直接上级

营运主管

业务对接

魅力商业

评估考核人员

营运主管

项次

岗位职责概述

1

支持项目市场推广工作；

2

审核项目推广收益和支出预算，并带领项目达到预期目标；

3

根据公司经营方针制定项目整体推广计划，提升公司整体品牌形象和价值

4

统筹和整合广告、赞助、媒体等资源，提高项目的