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重庆房地产市场分析及展望

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一2016年重庆市房地产市场运行状况

2016年，重庆市房地产市场“去库存”成果初显，固定资产投资增速和房地产投资增速下降，土地成交量持续下跌，开工、施工与竣工面积也纷纷下降，与此同时，2016年的销售面积和销售均价都呈现上涨趋势，已初步完成从2015年政策红利下的“以价换量”到2016年“价量齐升”的转变。年内重庆市并没有如一线城市一般纷纷出台调控政策，重庆房地产市场依旧保持着平稳上升的健康态势。2016年是供给侧改革的攻坚之年，供给方面重庆市政府减少了土地的供给量，市场开发节奏得到明显放缓，需求方面销售面积和销售额大幅增加，市政府力挺楼市健康发展，支持刚需和改善性需求；同时，五大功能区域发展战略得到进一步深入实施，献力于供给侧结构性改革，提高了供给体系的质量和效率。以“深化供给侧改革”作为经济任务之一，在“房子是用来住的”的民生理念的引领下，预计2017年国内房地产市场仍以“去库存”为主基调，同时着力解决“供需错配”的问题，“一城一策”现象更加凸显，宏观调控或为大概率事件，重庆房价将保持平稳或小幅上升。

（一）重庆市固定资产投资和房地产投资分析

2016年，重庆市固定资产投资增速相较2015年回落5%，同比增加12.1%，基本完成《2016年政府工作报告》中“固定资产投资增长12.5%”的目标。年内固定资产增长速度较为稳定，房地产投资增速起伏不定，其累计月增速出现八次负增长和三次正增长，相对于增速为17.1%的2015年，跌幅明显。2016年末房地产投资同比增速为-0.7%，年初增幅为-8%，1～10月同比增速仍为负数，为-0.85%，1～11月全年第三次由负转正至2%，但年末再次变成负数（见表1）。

2016年重庆市房地产投资增速一直都远低于固定资产投资增速，且其占比不断减小，由2015年1月的38.3%跌至2016年12月的21.46%，这也表明了重庆市对房地产投资显得越发谨慎。重庆市1～6月实现固定资产投资7089.34亿元，同比增长12.55%，完成全年固定资产投资的40.83%，下半年固定资产投资总额较上半年大，但全年增速微缓，较上半年回落0.41个百分点，全年固定资产投资总计达17361.12亿元，总量增长，投资力度有所加大（见表1）。

表12016年度重庆固定资产投资、房地产投资情况

表12016年度重庆固定资产投资、房地产投资情况-续表

（二）重庆市房地产供应市场分析

1.土地成交量持续下跌，成交均价上涨

2016年重庆市主城区共成交土地106宗，成交面积为667.39万平方米，成交金额为705.7亿元。继2014年重庆市土地成交量大幅度萎缩后，2015年土地成交量亦比较少，2016年土地成交量进一步下跌。就推出的建设用地面积而言，与2016年相比，2015年下降25%，最终成交面积下降45.68%，但成交金额上升6.04%，成交的楼面地价比2015年上升25%，上升幅度较大。2016年土地成交量虽小于2015年，但楼面地价的均价上升幅度较大，各大开发商拿地囤地热度上升，土地市场有回暖迹象（见图1）。

图12015～2016年重庆市土地成交情况

年内变化中，2015年末土地成交热并未在2016年初得以延续，2016年1月成交面积仅为45.47万平方米，仅为2014年1月成交面积的32.07%。3月和4月，都只有1宗土地成交，5～6月成交宗数涨幅明显，仅6月单月成交量即为16宗，其土地成交量形成全年第一个小高峰，成交面积亦达单月最大，共计136.07万平方米，但好景不长，7月土地成交量开始缓慢下跌，且下跌趋势一直持续到11月份，到12月份市场才开始回暖。12月单月成交量达到全年最高峰，为31宗，其成交土地的面积较小，地理位置近核心区域，竞争较为激烈，创下全年单月最高成交金额305.33亿元。比较2015年和2016年的土地市场易发现，2016年上半年的土地成交量与2015年较为相似，但是2016年下半年的土地成交量并没有提前回暖，直至11月成交量均保持平稳，12月出现明显的成交热，其土地成交量较2015年稳定。

2.施工面积增速由正变负，住宅施工面积再次减少

2016年重庆市商品房屋总施工面积为27363万平方米，较2015年下降了1623万平方米。继2010年高幅度增长后，重庆市商品房屋施工面积增速呈现波动性降低。2015年增幅跌落近8个百分点，仅为1.26%，2016年增幅又进一步较大跌落，跌落了6.86个百分点，最后为-5.6%，是近十年来首次出现的负增长。住宅施工面积同商品房屋施工面积变化相似，继2015年住宅施工面积总量首次减少后，2016年住宅施工面积总量再次减少，且减少幅