【商业地产-】伟业-德州长河湾皇明生态节能项目营销策划报告_75P_2007年.ppt

皇明·生态节能项目

初步营销建议报告;目录;项目解读;项目解读;项目解读;项目解读;项目解读;皇明品牌;卖点梳理;项目解读;项目解读;长河湾，是目前德州最具景观价值和生态节能的

高舒适性大盘;项目解读;项目解读;项目解读;项目形象定位：;项目形象定位：;项目形象定位：;项目形象定位：;项目形象定位：;项目解读;;;;;;;;项目解读;难得城中生态家;悠然生活万般自然;繁华深处悠然人生;生态大家自然作主;目录;营销策略;三位一体的整合营销策略;营销总策略之体验营销;现场打击重中之重全程客户感官管理;;;;;;;;在动人的影音室欣赏项目精心制作的介绍片;;每一处绿意都为您绽放;;或是在阳光下，绿地上，扬起球杆，享受片刻的悠闲;《生态节能论坛》

——借助权威性论坛，让项目高调入市;系列窄众营销活动

——借助其他品牌号召力，提升项目品质;营销策略;此手段直击目标，有很强的针对性强和实效性。在双方必须确认成交的前提条件下，具体操作建议如下：

直接给予介绍方房价折扣（点数待定）

赠送双方或介绍方物业费减免待遇（年限待定）

赠送双方或介绍方高尔夫球会会员卡，或高档俱乐部会员卡（俱乐部待定）;推盘策略：

“稳步释放，利润最佳”。根据各楼座的销售条件逐步推盘，不同产品类型交替释放，互相带动实现利润最大化。

价格策略：

“中开高走，控制节奏”，以全面提升项目产品价格。

促销策略：

首期以折扣、子女上学优惠等为促销手段，吸引市场客户，迅速积聚市场关注度，实现利好销售。

客户保养策略：

真诚回馈，系列保养。根据销售排期，通过系列的保养活动持续提高客户的满意程度，为后期的媒体投放提供相关的素材。;高举精打、口碑传播、差异竞争

高举精打——推广确立项目在市场上高端精品形象，打造上流生活品质；

口碑传播——利用客户与客户之间的传播，扩大项目知名度；

差异竞争——突出项目园林景观、产品科技含量以及附加值的宣传力度，在市场上脱颖而出。;活动策略：

活动以“生态节能做势，品质提升”为原则，根据客群的变化在强

调活动的轰动性和新闻性的同时更加注重品质感和专业性，从

各个细节渗透产品优势。

媒体策略：

以户外、网络的长线传播为主，以节点性的平面媒体为辅，不轰炸，不做秀，良好地树立项目大盘、稳健的形象。

广告策略：

以“园林景观+太阳能+物业教育”三位一体为基本原则，增加对项

目卖点的深度挖掘，提高平面表现的感染力。;营销策略;目录;营销执行;营销执行;营销执行;营销执行;营销执行;营销执行;营销执行;营销执行;营销执行;生态样板间开放仪式;营销执行;营销执行;形象活动：“长河湾”摄影大赛;营销执行;营销执行;谢谢！;如何成就一段文雅与居住的良缘?;在房地产营销中，前期策划分析甚为重要，对于一个楼盘开发成功与否具有决定性意义。;第一部分

扫荡一个区域的勘查清单

————市场如是说…;用地分析;一、用地分析;;(一)、区域的功能特征;(二)、区域的认可度;(三)、区域的发展趋势;中观分析——区域尺度;(一)、区域的交通条件;(二)、区域的环境条件;(三)、区域的配套条件;微观分析——地块尺度;二、市场分析;宏观分析——宏观经济条件;(一)、GDP及各产业运行态势;(二)、物价变动及消费品零售;;(四)、居民可支配收入及支出;中观分析——整体市场条件;;

(二)、市场需求;(三)、价格涨幅;微观分析——竞争项目对比分析;地图;(一)、地理位置对比;;咖啡小镇;(三)、建筑面积对比;(四)、产品类型对比;(五)、销售价格对比;1、目前西南普通住宅房价大致平衡在在2500—5000元/㎡之间；开发上市量有所放大，价格上涨的速度受到一定的影响，有逐步放缓的趋势；尤其对于相对规模较小，品牌号召力不强的项目，价格上涨空间得不到有力的支撑。;(六)、销售率对比;(七)、区域配套对比;1、项目区域完善的城市配套，不但改变和提高了人们的生活质量，而且成为整个区域的竞争优势。;结论：;;;;;;;第二部分

用第六种洞察力为建筑把脉

————项目解读篇;;二、本项目ＳＷＯＴ分析;;对手面前，重围林立，我们如何定位才能够突出重围？;定位目标;2、定位由来———购房者最关心什么？;文雅原乡知性建筑;文雅原乡有什么？;知性建筑关键词？;涵养，一座城邦的文雅主张。;文苑——文明流淌的溯源地;涵养——人文积淀的气质展现;文雅主张——让生活怡然豁达;闲坐文庭，悠居雅苑，与尔同享百年乐；西南福地，世外桃源，;四、客群分析;◆购买特征及应对措施