XXXX0917_金地湖城大境_销售执行报告.pptVIP

09年目标理解销售目标3.5亿,销售房源达到153套产品销售金额（亿元）销售均价（万元））户均面积销售套数供给套数销售率小高2.51.217012321058.6%叠加1.01.52303010239.4%合计3.5————15331249.0%按照小高层销售2.5亿，叠加销售1亿的金额计算:153套，集中销售期仅1个月，开盘时需解决大量销售任务！本年内设置1次集中开盘，至少消化100套（小高80套，叠加20套）09年目标理解开盘100套销售任务、实现“惜售”场面,蓄客任务艰巨销售数量办卡数量卡目标分解上门客户量100套300张展场上门客户50300（每周50批既定）售楼部上门客户150750（参照芙蓉世家转化率）渠道客户100按照高于销售套数3倍的办卡量计算:9-10月1个多月集中蓄客期完成认筹300张！认筹300张，售楼处上门客户达到750批！渠道客户需办卡100张！问题目标下的核心问题两个月、153套、3.5亿短时间、高速高价的销售任务之下，有效的蓄客成为关键！推售策略推售安排:一次推售+一次加推，首批占48%，以小高为主，叠拼为辅，达成快速回现，叠拼主力保留在第二批，实现价值提升9月10月11月12月加推持续销售小高销售50套销售20套加推11月初第一批开盘10.3认筹开始小高126套+24套叠加,约占整体48%蓄客持续销售9.28加推开盘时间节点推售销售速度预估开盘销售66%小高销售80套,叠加销售20套10月中下小高取得预售证11月中旬叠加取得预售证时间8.319.79.149.219.2810.510.1211月初首批推售及认筹安排节点10.3认筹开盘上门量10.3展示区活动9.4进场洗客10.16外展场约300批（每周约50批）咨询处约200批（每周约60批）认筹目标外展客户约50批,咨询处客户约50批,其它渠道（金地客户、陕北客户）约50批,共计150批销售速度推售小高126套+叠加24套预估开盘小高销售80套,叠加销售20套展示区开放推售策略分解的基础:09年推售货量盘点物业类型产品类型房型面积（㎡）套数套数比小高大平层4房2厅2卫181.615547.6%157.04（首层）183.49（2-9层）45大平层3房2厅2卫158.455547.6%158.2845顶复4房2厅4卫233.2154.8%顶复4房3厅4卫277.835合计————210100%叠加叠下4房2厅4卫224-2433433%叠上4房2厅4卫216-2293433%大平4房2厅4卫237.663433%合计————102100%销售目标3.5亿,销售房源达到153套推售策略分解基础—产品价值分析产品分类:根据楼栋的区位、景观、产品价值不同，将产品分为四大类:superstar:23#、24#叠加产品，中心景观Star+cashcow:21#、22#、19#、20#叠加产品，类低密度景观价值高；cashcow:27#、28#、29#、30#、31#两梯三的小高产品；question:25#、26#叠加，景观受遮挡；30#29#28#27#31#21#22#23#24#25#26#19#20#小高组团叠加组团产品关系分析:叠加产品，成为项目销售中的重要形象支撑与适度利润贡献者；小高产品，景观价值高，成为项目的主要现金流产品；分批推售策略30#29#28#27#31#21#22#25#26#取得预售证情况:小高层5栋楼均可取得预售证，均可销售；叠加只有4栋取得预售证，即21#、22#、25#、26#楼可销售；推售原则:以实现销售任务为首要目标，主推小高；兼顾项目后续销售和品牌树立要求；推售产品:北向视野、景观较好的3栋小高（27#、28#、29#）；北向叠加21#、22#栋，树立形象标杆；第一批:10月中旬，实现小高销售80套，叠加20套，销售目标约2.2